不動産投資の中でも、少ない初期費用で始められる方法として人気を集めているのが、マンションの一室から数室を購入して賃貸運用する「区分所有マンションの購入」です。
ただし、リスクのない投資は存在せず、もちろん区分所有マンション投資にもいくつかのデメリットが存在します。
この記事では、できるだけ安く不動産投資を始めたい人、リスクを押さえて投資をしたい未来の不動産オーナーへ向けて、区分所有マンション投資のメリット・デメリットや物件選びのポイントをご紹介します。
目次
区分所有マンションの不動産投資とは
マンションの区分所有とは、「一棟マンションの一部を所有する」ことです。
たとえば、
- 駅チカマンションの最上階に一部屋
- 大学や専門学校に近いマンションに一部屋
といった形で一部屋ずつ資産を増やしてく不動産投資のことを指します。
マンション一棟、アパート丸ごとを購入する、「一棟買い」よりも初期投資を抑えられるのが最大のメリットです。
また、銀行からの借入額を圧縮できるため、融資の審査も通りやすく、サラリーマンの副業としても人気があります。
区分所有マンションのメリット
区分所有マンション投資のメリットは、
- 物件購入にかかる初期費用が少ない
- 限られた資金でできるだけ立地条件の良いマンションを手に入れられる
- 複数の部屋に投資することでリスクを分散できる
- ワンルーム所有なら管理の手間も小さい
こと。
マンション一棟を購入する場合は数億円規模の資金がかかりますが、一部屋だけなら駅前にある好立地のマンションでも数千万円程度で購入可能です。不動産投資に限らず、投資は借入額を増やせば増やすほど失敗したときのリスクが大きくなるので、初期費用を抑えられるのは個人投資家にとってかなり大きなメリットになります。
また、立地条件の良いマンションは、借りたいと考える人が多いため、空き室リスクも低いのです。複数の物件に資産を分散すれば、災害や事故等で急に空き室ができた場合でも収入を維持できます。管理会社に委託してしまえば、マンション管理に頭を悩ませる心配もありません。
区分所有マンションのデメリット
一方、区分所有マンションのデメリットは、
- 借り手がいないと家賃収入がゼロになる
- 1ヵ月あたりの利益が少ない
- 不動産としての価値が他の部屋や住人によって左右されてしまう
こと。
区分所有は、少ない初期費用でリスクを抑えつつ不動産投資を始められる手段です。
しかし、マンション一棟を所有していれば、全室が空き室になる可能性は低いですが、一部屋から数部屋しか持っていない場合、一部屋も借り手がつかない可能性もあり、そうなれば収入は1円も入ってきません。それだけ、賃貸需要の高い物件をシビアに見極める目が必要になってきます。
また、たとえば家賃6万円の部屋を1部屋しか所有していない場合、1ヵ月あたりの売上は最大でも6万円。家賃収入で大きく稼ぐためには、投資を成功させて区分所有マンションの数を増やしたり、一棟マンションを購入したりする必要があります。
隠れたデメリットとしては、隣室に問題のある住民が住んでいたり、同じマンションの他の部屋で事故が起きたりした場合、自分の部屋に問題がなくても賃貸需要や評判が落ちてしまう点も挙げられます。
不動産投資を成功させる区分所有マンションの選び方
区分所有マンションを買って不動産投資を成功させたい場合は、
- 駅近のワンルームマンション
- 子育て支援の手厚いエリアにあるファミリータイプのマンション
などを狙いましょう。
基本的に、マンションの価値や人気はほとんどが立地で決まります。相場から安くお得に見えても、駅から遠い場所にあるマンションは空き室を埋めることができません。
ただし、「有名な小児科がある」「子育て支援が充実している」「大学に近い」など、一定の賃貸需要が見込めるエリアなら、ワンルームだけでなくファミリータイプのマンションも狙い目です。
「自分だったら借りたいか」「こういう生活をしている人が魅力的に感じるか」という視点で、投資するマンションを選ぶと良いでしょう。
区分所有マンションの不動産投資はこんな人におすすめ
区分所有マンションを使った不動産投資は、
- 老後に備えて早めに資産形成を始めたい
- 初期費用を抑えて不動産投資を始めたい
- 投資のリスクをできるだけ小さくしたい
- 本業で忙しいため物件の管理に時間や手間を取られたくない
という方におすすめです。
好立地の物件なら安定した収益を望めますし、管理会社と契約してしまえば、管理の手間もありません。
まとめ
区分所有マンションの成功に必要なのは、需要の安定した物件を選ぶ目と信頼できる管理会社の存在です。物件選びを間違っても、管理会社選びを間違っても区分所有マンション投資で利益を手にすることができません。
区分所有マンション所有のメリット・デメリットを押さえたうえで儲かる物件を見つけるためには、投資セミナーなどを活用して不動産投資の知識を身につけていきましょう。
