中古マンション投資のメリット①購入価格が低い

中古マンション投資最大のメリットは、物件価格が安いという点です。

日本ではマンションなどの不動産物件は、新築価格が最も高く、中古になった瞬間に価値が大きく下がるという特徴があります。つまり新築マンションに比べると、値ごろ感のある価格で投資用物件が購入可能です。

その後も建物の資産価値は下落を続けるので、土地の評価が上がるといった外的要因がなければ、物件価格が上がるということは基本的にありません。ただし、新築マンションに比べると価格の下落が緩やかになるので、不動産市場が活況なタイミングを狙って売却すれば、売却益を得ることも可能です。

中古マンション投資のメリット②利回りが高い

物件価格が安いことと関連しているのですが、中古マンションは利回りが高くなる傾向があります。

利回りのうち、表面利回りとは、年間家賃収入が物件価格に占める割合を指します。物件価格が安くなるとそれに対して収入が占める割合が高くなり、利回りが上がることになります。

中古マンションは物件価格が安いため表面利回りが高くなりやすく、物件価格や諸費用などの初期投資が比較的短期間で回収できる物件です。新築マンションは物件価格が高いので利回りが低くなりやすく、初期投資が回収できるまでには長い時間がかかります。空室機関が続くとキャッシュフローがマイナスになってしまうこともあるので注意が必要です。

中古マンション投資のメリット③管理状況を事前にチェックできる

マンションの資産価値は管理で決まるといわれるほど、マンションにおいて管理状態は大切です。たとえば、分譲マンションの一室を投資用に購入した場合、共用部が管理組合による管理となるので、区分所有者（マンション投資家）の一存では管理体制が変えられません。

教養部の掃除が不十分だったり外灯の電球が切れていたり、倒れた自転車が放置されていたりするとマンション全体が荒れた印象になり、入居者や購入希望者がなかなか見つかりません。そうした細かな部分まで管理が行き届いたマンションは印象が良く、空室率も比較的低く抑えられます。

中古マンション投資なら管理状態を実際に見て購入できるので、失敗を防げます。

中古マンション投資のデメリット①ローンの条件が厳しくなる

中古マンション投資では物件の購入価格に対して、建物部分の占める割合が高くなります。建物の資産価値は年々下がるので、金融機関の担保評価があまりつかず、ローンの借り入れ可能額が購入価格に対して低くなりがちです。

また、利率が高くなったり返済期間が短く設定されたりと、そのほかの条件でも若干不利になる傾向が高いので注意しましょう。特に、最初の物件なら自己資金を多めに用意し、自己資本比率（物件購入価格に対する自己資金の割合）を高めておくことが、空室期間の返済負担を軽減するためにも大切です。

中古マンション投資のデメリット②修繕費が高い

中古マンションは築年数が経過しているので、目に見えない部分で建物や設備が傷んでいるケースも少なくありません。物件価格に加えて、購入後にある程度の修繕費がかかることに備えて、手元に資金を蓄えておきましょう。

利回りの項目でご説明した表面利回りに対し、運営コストや物件価格以外の初期投資も加味した数字が「実質利回り」です。中古マンションは表面利回りがとても高く見えても、管理費が極端に高くランニングコストがかさんだり、修繕費が多く初期費用が膨らんだりして、実質利回りが下がってしまうことがよくあります。

マンション投資で利益を上げるには表面利回りではなく、実質利回りを見ることが大切です。見かけ上の数字に惑わされないよう、しっかりと収支のシミュレーションをしたうえで購入することをお勧めします。

まとめ

ご紹介したように、中古マンション投資には一定のリスクがあります。しかし、利益を出すために大切な利回りが高くなりやすいので、うまく運用すればしっかりと利益を出す物件に育てられます。

中古マンションでも新築マンションでも、空室リスクを回避することが何より大切なので、表面利回りの数字ばかりに惑わされず、周辺の賃貸需要を見極めましょう。需要の見極めと収支のシミュレーションにしっかりと力を入れることで、収益の出せる不動産投資をしていきましょう。