新築マンション投資のメリット①自己資金が少なく済む

新築マンション投資の大きなメリットが、自己資金が少なくて済むという点です。

新築と中古ではその他の条件が同じ場合、中古の価格が安くなります。そのため、自己資金が少なく済むといわれてもピンと来ない方が多いかもしれません。その理由は融資のつきやすさにあります。

投資物件の購入では融資を受けることで、自己資金以上の価格の物件を購入する手法が一般的です（これを「自己資金にレバレッジ（てこの原理）を効かせる」といいます）。銀行は物件を担保として抵当権を設定し、その評価額に応じた金額を融資します。

中古物件では物件の評価価格が低くなるので、購入価格に対する融資可能額の割合が低くなりがちです。それに対して新築マンションは、まだ誰も住んでいないので評価額を落とされる要素がありません。実際の取引額に近い金額の融資が受けられることが多いので、自己資金が少なくて済むというメリットがあります。

また、購入直後に多額の修繕費が必要となるケースがほぼありません。中古マンションでは、修繕時期を迎えたという理由で手放すオーナーが多く、購入直後に多額の修繕費が発生することもよくあります。

もちろん、実際の融資額には自己資金の金額や勤務年数、年収、勤務先の安定性や雇用形態など、そのほかのさまざまな要素も影響します。新築マンションであっても融資審査に通らないケースは多数あるので、注意が必要です。

新築マンション投資のメリット②空室・災害リスクが低い

日本人は新築を好む傾向が特に強いといわれており、賃貸物件でも新築なら比較的借主が見つけやすいという大きなメリットがあります。

もちろんそのエリアに賃貸需要そのものがなければ空室になってしまいますが、同じ条件なら新築マンションが選ばれやすいので、あまり空室リスクがありません。広さや駅からの距離といった条件が似通っていれば、中古マンションよりも家賃も高く設定できます。

また、日本の建築基準法は災害が起こるたびに見直されており、年々基準が厳しくなっています。新築物件はその時点における基準に則って建築されるため、耐震強度なども心配ありません。念のため行政の発行するハザードマップも確認し、リスクが低い土地に立っている物件を選びましょう。

このように空室や災害といった大きなリスクに備えられるという点も、新築マンションの大きなメリットです。

新築マンション投資のメリット③収益化できないときに売りやすい

投資用物件で計画通りの収益が得られない場合、売却を検討することになります。たとえ所有している期間に空室があっても、売却益を得てトータルで収支がプラスになれば、その投資は成功といえます。

築年数が経過した中古物件の場合、なかなか買い手がつかないことも珍しくありません。古くなった物件は、値切られることもよくあります。

しかし新築マンションであれば、耐用年数が長く残っていて資産価値が高いため買い手が見つかりやすくなります。

新築マンション投資のデメリット①購入価格が高い

新築マンション投資にはたくさんのメリットがありますが、デメリットにも注意が必要です。なかでも大きなデメリットが、同じ条件の中古マンションに比べると、物件価格そのものが高いという点です。

ご説明したように、中古マンションよりも新築マンションには融資がつきやすいという傾向がありますが、借り入れた資金は返済しなければなりません。物件価格が大きいと利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）が低くなりがちで、トータルの収益をプラス化するまでの期間が長くなります。

単純に利回り(投資額に対する家賃収入の割合)だけを比較するなら、物件価格の安い中古マンションが有利になります。

新築マンション投資のデメリット②管理体制の入念な確認が必要

マンションの資産価値は管理で決まるといわれるほど、マンションにとって管理は大切です。

中古マンションの場合は実際の運営状況を見て管理体制をチェックできますが、新築マンションの場合は管理状況を事前にチェックできません。そのため、新築マンションでは中古マンション以上に、運用開始後は注意深く管理体制をチェックすることが大切になります。

まとめ

マンション投資初心者の場合、中古マンションより収支が比較的読みやすい新築マンションがおすすめです。安定した賃貸需要の見込めるエリアで新築マンションを購入し、不動産投資デビューを果たしてはいかがでしょうか。