修繕積立金とは

修繕積立金は、大規模修繕工事などの特別な維持・管理・修繕に備えて積み立てられるものです。具体的には、下記のような内容に使うための費用です。

• 定期的な大規模修繕に関する費用
• 突発的な事故など不測の事態や特別な理由に起因する修繕に関する費用
• 区分所有者全体に関わる利益のための特別な費用（外壁や屋根の改装、バリアフリー工事、給排水管の交換など）

修繕積立金は「管理費」とは異なる

修繕積立金と混同されがちなものに「管理費」があります。

管理費は、日々の保守点検などの一般的な維持・管理・修繕に使われるものです。具体的には、管理委託費、共用部分の光熱費、電球のような消耗品、植栽や駐車場の管理費などに充てられます。

このように修繕積立金と管理費は全く異なるものなので、会計上もきっちりと分けて計上すべきです。修繕積立金を管理費の一部として使うことはできないので注意してください。

修繕積立金の費用相場と適正価格

実際に修繕積立金をどのくらいの金額にするかを決めるにあたっては、国土交通省が発表しているガイドラインを参考にするのがおすすめです。
各住戸の修繕積立金の額は、一般的に長期修繕計画で算出されたマンション全体の修繕積立金の額をもとに専有面積あたりの額を設定し、そこに各住戸の専有面積をかけて計算します。

ガイドラインには適正価格についても定められており、専有面積あたりの修繕積立金の額は以下のように掲載されています。

• 15階建て未満の場合
  建築延床面積5,000平米未満：218円
  建築延床面積5,000～10,000平米未満：202円
  建築延床面積10,000平米以上：178円
• 20階建て以上の場合：206円

修繕積立金の積み立て方

修繕積立金の積み立て方には、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2種類があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介しますので、物件に合った積み立て方を検討してください。

均等積立方式とは

20～30年後までに見込まれる大規模修繕などの費用の累計額を算出し、それをもとに月々の支払金額が一定となるよう割り出す積み立て方を均等積立方式といいます。
築年数が経過して修繕費が増加しても、もともとその増加分を考慮した定額を設定しているため、住民側の負担額が安定しているのがメリットです。

ただし、突発的に大きな故障が発生した場合には長期修繕計画に修正が生じ、増額しなければならない可能性もあることは念頭に置いておきましょう。

段階増額積立方式とは

均等積立方式とは逆に、そのタイミングごとの修繕の必要性に合わせて積立金を増額していく積み立て方を段階増額積立方式といいます。

建築後間もないうちは積立額を抑えられるのがメリットですが、もともと計画していた増額であっても各住戸の住民の同意を得られず、トラブルになってしまうことがあります。もし計画通り増額ができないと、積立金の不足により修繕が行えないこともあるため注意が必要です。

修繕積立金は安く設定した方がいい？

月々の費用が安い方が入居率が上がると考え、修繕積立金を安く設定しようとする方もいますが、安易な考えで金額を下げるのは危険な行為といえます。

しっかりと長期修繕計画を見据えて月々の積立額を設定しないと、大規模修繕が必要となった際に修繕費が足りなくなる可能性があります。また、その不足を補おうと無理な増額をすることで住民とのトラブルを巻き起こしてしまうことも考えられます。

目先の入居率などにとらわれず、必要な額を見据えて適正な価格を設定しましょう。