不動産投資において、本当の意味で利益が発生するのは「初期費用を全額回収した後」です。不動産投資は、家賃と戸数によって月あたりの最大収益が固定されるため、初期費用にお金をかけ過ぎると、利益を出せるようになるまで膨大な時間がかかってしまいます。借入額が大きくなると、月々の利子負担も大きくなってしまうので、マンション投資の初期費用を抑えるに越したことはありません。
この記事では、マンションを購入する際にかかる不動産投資の初期費用を抑える方法をご紹介します。
目次
マンション投資にかかる初期費用の項目
マンション投資にかかる初期費用は、「物件の購入費」だけではありません。不動産投資をするためにマンションを購入する場合、
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 不動産取得税や登記の変更時に必要な登録免許税
- 火災保険料
- 売買契約書等に添付する収入印紙の購入費（印紙税）
- ローンを組む場合はローン契約時に支払う保証料や事務手数料
といった費用が必要です。
また、実際には購入したマンションをそのままの状態で賃貸に出せるとは限らないため、物件の状態に合わせて壊れた設備を修理したり、内装をリフォームしたりする費用もオーナーが負担することになります。
初期費用の相場は物件価格の約6％
不動産投資用のマンション購入時に必要な初期費用の相場は、「物件価格の6％前後」です。細かい部分はさておき、物件本体の価格を除いた初期費用の中で、もっともお金がかかるのは、不動産会社に支払う仲介手数料。
めぼしい物件を探してもらったり、前オーナーと交渉してもらったり、売買契約書の作成等を任せたりする一連の作業代として支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で、「物件価格の3％+6万円」が上限と決められています。
不動産会社によっては、法律の上限よりも安い仲介手数料を設定している場合もありますが、基本的には、初期費用の約半分は不動産会社に支払うお金だと考えておきましょう。
マンション購入時にかかる各種税金や、細々とした手数料をまとめると、大体仲介手数料と同程度の金額になります。そのため、初期費用は「物件価格の約6％」が一つの目安になるのです。
ちなみに、不動産売買の仲介をしている会社を経由せず、マンションの持ち主である販売会社や、売り主と直接交渉して物件を購入すれば、仲介手数料はかかりません。売買契約書の作成など、法律や不動産売買に関する勉強をする余裕があれば、直接購入を狙って初期費用を節約するという手もあります。
節約できる可能性がある経費
マンション不動産投資にかかる初期費用の内、現実的に節約できる可能性があるのは、
- 仲介手数料
- 保険料
- 税金
などです。
仲介手数料に関しては、所有者からマンションを直接購入すれば、1円もかかりません。
ただ、不動産知識のない人が一人で各種手続きをするのは困難です。現実的な方法としては、不動産会社と交渉して仲介手数料を下げてもらったり、仲介手数料の安い不動産会社と契約したりすると良いでしょう。
また、保険料はまとめて払うことで多少の割引を受けられますし、税金も登記の手続きを自分でやれば司法書士に払う報酬分を節約できます。
初期費用を抑えて投資を始めるなら中古ワンルーム
仲介手数料や各種手数料・税金等の節約効果がもっとも大きいのは、「中古のワンルームマンションを買う」という方法です。安い物件を購入すれば、仲介手数料等の初期費用も大きく抑えられますし、初期費用を回収するまでの期間も短縮できます。
ただし、いくら安くても、借り主を見つけられない不人気マンションを購入しては意味がありません。不動産投資を考えている地域の賃貸需要や人口の分布を考えて、入居者を確保できそうな物件の中で、なるべく安いマンションを探すのがポイントです。
初期費用が用意できないときに使えるローン
貯金で初期費用を用意できない場合、金融機関から融資を受ける必要があります。このとき、物件購入費用をすべてローンでまかなうのが、フルローンと呼ばれる資金調達法です。
一方、各種経費の代金も含めた金額を借りる融資のことを、オーバーローンと呼びます。自己資金がなくても不動産投資を始められるため、預貯金に不安がある人におすすめの方法です。ただし、借入額が大きくなる分、返済は大変になりますし、審査も厳しくなります。予算に合わせて、フルローンとオーバーローンを使い分けましょう。
まとめ
マンションへの不動産投資で長期的に利益を得るためには、初期費用を節約して短期間で投資した資金を回収する必要があります。各種初期費用に関しては、不動産会社選びや不動産会社との交渉、経費の払い方次第で節約できるため、努力と手間で圧縮できる費用はできるだけ安く抑えましょう。
また、初期費用を抑えるという意味では、中古のワンルームマンションなど、安い物件を狙うのもおすすめです。
物件価格の高さだけでなく、初期費用にも気を配って不動産投資を成功させましょう。
