不動産投資において、空室リスクは最も回避したいことの一つです。空室の期間は家賃収入がなくなるため、工夫して空室の状態をなるべく長期化させないように努力する必要があります。この記事ではマンションの空室で悩んでいるオーナーのために、空室の期間をできるだけ短くして入居者を確保する方法をいくつかご紹介します。あまり費用をかけずにできる方法もあるため、ぜひ試してみてください。
「物件選びの段階で立地は要確認」
周辺環境によっても需要は変わってくるので、投資物件を選ぶ段階でしっかりと立地を確認しておくことが大切です。全国的に人口は減少の一途を辿っている昨今、物件の価格だけで地方にあるマンションを購入してしまうと、最初から全然入居者が見つからずに困り果てることになる可能性があります。
価格や物件そのものが魅力的であったとしても、立地が悪いとそれだけで空室率は上がってしまうので、立地を無視して安易に購入してはいけません。入居者が決まりやすく安定した需要があるのは都心部のマンションです。空室リスクをなるべく下げたいのならば、購入の段階で周辺環境をチェックして、この先も需要が継続しそうな立地の物件を選ぶようにしましょう。
「営業力がある不動産会社に入居者募集を依頼」
マンションを購入した後で空室に悩まされている場合は、複数の不動産会社の協力を得て客付けするという手もあります。入居者を見つけ出すには、入居者募集をしてくれる不動産会社の営業力が重要です。
高い営業力のある複数の不動産会社に入居者募集を依頼する体制をとることは、非常に効果的で、空室率が低く成功している不動産オーナーであれば利用していることの多い手法です。また、コストもかからないので、空室で悩んでいるのであれば、最初に試してみるべき方法といえるでしょう。
「リフォームで物件の魅力を高める」
築年数が経った物件は、現在のニーズに合っていない部屋であることも多いです。また、外観や内装や設備が古びており家賃を下げたとしてもなかなか入居者が見つからないということもあります。その場合はリフォーム（リノベーション）で内装や外装をきれいにしたり、風呂とトイレを別にしたりするなど、物件を一新してみましょう。その場合どうしても費用がかかってしまいますが、リフォームをすることで物件の魅力が高まり入居者が見つかりやすくなります。
また、空室対策としての効果だけでなく、売却する際の価値にも良い影響を及ぼす可能性も高いです。ただし、かかるコストは少なくないので、失敗のないように、不動産会社との相談やシミュレーションは入念に行いましょう。
「物件を差別化して付加価値を付ける」
他の物件とは異なる付加価値を付けることで差別化を図り、入居者を確保するという方法もあります。楽器の演奏やルームシェア、ペットの飼育を可能にするなど入居条件を緩和することや、デザインコンセプトを定めてターゲットを絞るというやり方でも入居者を確保することができます。カラフルな壁紙を貼ったり、デザイン性の高い照明を配置したりして、インパクトのある部屋にするのもいいでしょう。
壁紙や照明の変更程度であれば、コストもあまりかからないので、気軽に挑戦できます。ただし、内装のデザインにこだわった場合、万人受けする一般的な賃貸からは離れてしまうというリスクがあり、ターゲットやコンセプトのピントがずれないようにしなければ、失敗してしまう恐れもあります。リフォームなどで費用をかけて大きく差別化を図りたい場合には、素人の知識だけで進めずにプロに依頼して行うことがおすすめです。
「家賃を下げるのは最終手段」
上記までの方法をとっても入居者が決まらないという場合は、家賃が相場よりも高いという場合が多いでしょう。賃貸を探す人が最も重視する家賃が、相場に伴っていないと入居者はなかなか見つからず空室の状態が長期化してしまいます。長い間入居者がいなければ、マンションの運用にも悪い影響が及んでしまうので、どうしても空室が続くのであれば家賃を見直してみる必要があるでしょう。
ですが、家賃は一度下げるとその後に上げづらくなります。安さを魅力にしたい場合には一時金を調整したり、家賃の見せ方や表現を工夫したりしましょう。例えば、本来の家賃が70,000円の場合、家賃を67,000円とし、共益費・管理費を3,000円とするなど、不動産サイト掲載時に、このように表示するようにすれば70,000円以下の家賃で探している人の目にもとまりやすくなり、入居者が見つかる可能性も高まります。家賃を下げることは最終手段として考え、家賃を下げる前に他にできることはないのかを慎重に検討するべきです。
まとめ
空室が続くことは、その分家賃収入が減るため収益性が下がり、不動産の運用に問題が出てくる恐れもある危険な状態です。満室の状態をなるべくキープし需要がある物件にするためには、複数の不動産会社に入居者を探してもらうことや、リフォームなどの工夫が必要な場合もあります。物件を買ってオーナーになった後は、しっかりとマンションを運用していかなければ損をしてしまう可能性もあるので、購入した時点で満足してしまうことのないようにしましょう。
