不動産投資は初めに投資用のマンションやアパートなど、投資用物件を購入しなければなりません。不動産は高額なので、「不動産投資なんてお金持ちしかできっこない」と思う人もいるようです。

しかし、実は銀行の評価が良い物件を選べば、100万円程度の種銭（たねせん）を用意するだけで不動産投資を始めることも可能です。ここでは少額で不動産投資を始めるために、注意すべきポイントをご紹介していきます。

不動産投資では、たとえどんなに自己資金が豊富な人であってもローンを組んで物件を購入する手法がセオリーです。ローンを組めば、10年間などの長期間にわたって賃貸収入から返済しながら、自己資金以上の資金が動かせます。

株式投資やFXと違って返済期間中、「急に価格が下がったので追加証拠金（追証）を支払わないといけない」といった事態にもなりません。

たとえば、自己資金100万円で利回り10％の投資をしても、年間の利益は10万円にしかなりません。しかし、それを元手に金利3％で2,000万円の融資を受け、表面利回り10％のマンションを購入すると、年間でかかる金利は2,000万円に対して3％の60万円です。家賃収入は10％で年間200万円なので、年間で140万円が手元に残ることになります。

このように融資を受けることで自己資金の何倍もの資金を動かすことができ、大きな収益を狙うことができるようになります。これを「レバレッジ（てこ）効果」といい、これを上手に生かせばわずかな元手から一定のリターンを狙うことが可能です。

不動産投資を少額スタートする場合、マンション投資をおすすめする理由は「物件価格」と「耐用年数」です。

区分マンション投資は、マンション一棟買いやアパート一棟買い、戸建て物件に比べて物件価格が抑えられる傾向にあります。賃貸需要の高い都市部の物件は高額になりがちですが、「区分マンションなら手が届く」という人も多いのではないでしょうか。

また、鉄筋コンクリート（RC）造のマンションには耐用年数が長いという特徴もあります。木造の建物は税制上の法定耐用年数が22年であるのに対し、RC造は47年です。耐用年数が残っていると資産価値が認められるため、融資審査で有利になります。そのため、少額スタートする方にこそ区分マンション投資がおすすめなのです。

100万円からマンション投資を始めるためにはローンを組むことが大前提となりますが、融資には審査があるため申し込んでも必ず借りられるとは限りません。ローン審査で有利となる条件には、次のようなものが挙げられます。少額スタートを成功させるには、審査に有利となる条件を揃えておくことが重要です。

属性が良い

不動産投資において属性とは、簡単にいうとローンの返済能力に関係するその人に対する評価です。具体的には、次のような項目が属性評価に影響します。

• 現在借金を負っているか
• その場合いくら借りているか
• 返済が遅れたことはあるか
• 勤務先の企業は安定しているか
• 年収はいくらあるか
• 個人資産はどの程度あるか

これらの条件が良ければ、初めての不動産投資であっても融資割合（物件価格に対して融資が受けられる割合）が高くなる可能性があります。また、仮に属性があまり良くない人でも次のような項目で高評価を受けられれば融資が受けられる可能性が高まります。

自己資金が多い

不動産投資と空き室リスクの関係は切っても切れません。どんなに資産価値が高い人気エリアの物件でも、空き室になってしまう可能性はあります。しかし、自己資金が多い人は、仮に入居者が退去した場合も次の入居者が見つかるまで手持ち資金で返済を続けられる可能性が高くます。

しかし、手元にお金がなければ、空き室になるとすぐに返済が滞ってしまうかもしれません。そのため、自己資金が多い人は借り入れ可能な金額を増やせます。投資に使えるお金は100万円だとしても、「見せ金」として銀行の預金残高などの金融資産をできるだけ増やしておきましょう。

物件の評価が高い

銀行の融資ではその物件が「高く売れるかどうか」という点が重視されます。そのため、次のようなポイントで資産価値のある物件を選ぶことが重要となります。

• 立地が良く空き室リスクが小さい
• 耐用年数が長く残っている
• 耐震性が高い（1981年の建築基準法改正以降に建てられている）

ご紹介したようにマンション投資には100万円程度の元手から取り組むことができますが、その場合は次のようなリスクがあることを知っておきましょう。

空き室リスク

区分マンションを1室持つところから始める場合、空き室になると収入がゼロになります。たとえ空き室になっても、融資の返済は続けなくてはなりません。そのため、空き室リスクの少ない利便性の高いエリアの物件を選んだり、手元にある程度の資金を残しておいたりすることで空き室リスクの対策が必要になります。

毎月の返済額が大きい

100万円程度の自己資金でスタートする場合、頭金をほとんど入れずに融資で資金を用意することになります。すると、毎月の返済額が高くなってしまい、返済に苦労する可能性も。そうならないよう、できるだけ利回りの大きな物件を選びましょう。新築物件だと利回りが低くなりがちなので、中古物件を選ぶことをおすすめします。

このように条件さえそろえば、100万円から不動産投資をスタートすることは十分に可能です。経験と返済実績を積めば、次回以降の融資では審査が有利になっていくでしょう。融資を活用して自己資金を温存すれば、返済を続けながら物件を増やしていくことができます。長期的なスパンで拡大を目指し、資産を築いていきましょう。

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