投資初心者の多くが悩むのが、どの物件を投資対象にするかです。なかでも、新築マンションと中古マンションについて、どちらを選ぶか迷ったことのある方は多いのではないでしょうか。
これらの物件にはそれぞれメリットとデメリットがあり、投資に対するスタンスや経済状況などによっても選び方が違ってきます。ここでは投資対象としてのそれぞれの特徴をご紹介します。
新築マンション投資のメリット
新築マンション投資のメリットとして、主に次のようなものがあります。
高い入居率
日本人は新築を好む傾向が非常に強いので、「新築マンション」というくくりで物件を探している人が非常に多くいます。そのため、家賃を高めに設定しても客付け（入居者募集）にあまり困りません。
耐震基準も最新のものに対応していますし、宅配ボックスや浴室暖房乾燥機などの流行りの設備を備えているケースも多く、やはり客付けに有利になります。
修繕費の必要性が低い
新築当初は不具合が起きにくいので、まとまった修繕費がかかるケースはほとんどありません。
節税効果が高い
建物を購入すると、法定耐用年数（RC造：鉄筋コンクリート造で47年、木造で22年）の期間中、購入金額を減価償却費として経費計上できます。その期間中は利益と減価償却費を相殺できるため、キャッシュフロー（現金の出入り）がプラスになっていても所得税があまりかかりません。
新築だと耐用年数いっぱいまで節税効果を活用できるので、高い節税効果が得られます。
金融機関の評価が高い
不動産投資ローンを借りるには金融機関の融資審査に通らなければなりません。融資審査の評価は、その人の属性と物件に対する評価によって決まります。より有利な条件（貸出期間を長く、利率を低く）で借りるためには、より良い評価を受ける必要があります。
属性とは、その人の返済能力にかかわるあらゆる要素を指す言葉です。年齢や年収、勤務先企業の安定性、雇用形態、勤続年数、保有資産、負債状況などが含まれます。
物件は担保として設定するので、万が一返済に滞ったときに売却するため、資産価値をチェックされます。新築だと構造が優れていて耐用年数もしっかりと残っており、物件に対する高い評価が期待できます。
新築マンション投資のデメリット
メリットの多い新築マンション投資ですが、デメリットもあります。
価格が高い
新築マンションの最大のデメリットは価格です。日本は新築が珍重されるため、新築物件はやや割高に価格設定されています。そのため、住宅ローンの借入額も高くなりがち。長期間にわたって安定して返済を続けていけるよう、しっかりと計画を組まなければなりません。
利回りが低い
中古マンションや中古アパートでは表面利回り（年間家賃収入を物件価格で割った数値）が10％を超える物件もありますが、新築マンション投資だと4～5％程度が相場です。損益分岐点を計算し、どの程度保有した時点で手放せば利益が手元に残るのか考えて購入しましょう。
管理体制が見えない
中古マンションはすでに運用されているので、清掃や細かな修繕といった管理状態の良し悪しが見極められます。新築マンションだとそれらがチェックできないので、メンテナンス状況を自分でチェックし、場合によっては管理組合に管理会社の変更を掛け合うなどの対応が必要になります。
中古マンション投資のメリット
中古マンションの最大の魅力は、価格といえます。
価格の低さ
建物は人が1日でも住めば中古物件になり、日本ではぐっと価値が下がります。そのため中古マンションは新築マンションに比べて価格が低く、利回りが高くなるという点が魅力。不動産投資ローンを組む際も毎月の返済額がある程度抑えられます。
高い利回りを狙って、築30年を超える築古物件を専門に扱う投資家も少なくありません。
管理体制がチェックできる
新築マンションと反対に、すでに運用されているために実際の管理状態がチェックできます。きれいに清掃されていて植木が整っている建物は、古くても居心地がよく、入居者が自然と集まってきます。
中古マンション投資のデメリット
中古マンション投資は次のようなデメリットもあるので、注意が必要です。
修繕費のかかるリスクが高い
中古マンションは築年数が経過しているので新築よりも不具合が出やすくなります。大規模修繕の時期を前に手放すオーナーも多く、まとまった修繕費がかかることも。事前に修繕記録をチェックし、必要ならホームインスペクション（住宅診断）の利用も検討しましょう。
入居率が低くなることも
新築マンションと比べると中古マンションは人気が下がるので、客付けに苦労するケースもあります。そのエリアの需要をしっかりと見極めて購入しましょう。
金融機関の評価
新築マンションと比べると資産価値が低いので、融資審査では不利に働くことがあります。できるだけ現預金を用意して通帳で提示すると、いつでも返済できる用意があるとみなされて、中古マンションでも融資が受けやすくなります。
重視ポイントによってマンション選びは異なる
ご紹介したように、新築マンションと中古マンションにはそれぞれプラス面とマイナス面があり、どちらが優れた投資手法だとはいえません。
物件の種類によって、運用ノウハウや物件の選び方が違ってきます。いずれにしてもシミュレーションを重ね、しっかりと根拠を持って物件を購入しましょう。
