投資において、商品を選ぶ際の「利回り（りまわり）」が重要な要素となります。利回りとは、投資元のお金（元本）に対しての収益の割合のことを指します。そして、利回りが高いほど投資効率の優れた商品といえます。

しかし、利回りと一口に言っても、マンション投資の場合には「表面利回り」「実質利回り」などがあります。そのため、「どちらを参考にしたら良いのかわからない」思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、表面利回りと実質利回りについて解説し、それぞれの計算方法をご紹介します。

マンション投資において表面利回りとは、購入する物件の価格に対して、どれくらいの家賃収入が得られるかを表す数値で、物件の投資効率を確認するために使われます。後述する通り、表面利回りは「購入価格」と「家賃額」のみによって計算されるため、管理費などのランニングコストは反映されません。

一方の実質利回りも、物件の投資効率の指標という点では同様ですが、こちらは物件を維持するうえでの支出（経費）も考慮に入れて計算されます。具体的な経費としては、管理費や修繕積立金、管理代行手数料のほか、固定資産税などが挙げられます。

表面利回りは、次のような計算式によって算出できます。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 購入価格

この計算式を活用することで、たとえば次のように物件の投資効率を比較することができます。

このように購入価格が同じ物件でも、表面利回りによって投資効率が異なることがわかります。このケースでは、表面利回りから判断すれば物件Bを優先的に購入すべきといえます。

表面利回りは、次のような計算式によって算出できます。

実質利回り ＝ （年間家賃収入 － 年間支出） ÷ 購入価格

この計算式を活用して、先ほどの物件Aと物件Bを改めて比較してみましょう。

このように、表面利回りでは有利な物件でも、実質利回りでは不利になってしまう場合があります。一方、投資物件の検索サイト等では、単に「利回り」とのみ表示されており、それが表面利回りなのか、実質利回りなのかが明記されていないことも少なくありません。

そのため、利回りを確認する際には、表面利回りか、実質利回りかを確認することが大切です。そして、実質利回りの場合には年間支出にどのような項目が含まれているのかを、併せて確認しましょう。

購入予定の投資物件について表面利回りで比較する場合には、そのマンションのエリアの平均的な利回りを把握しておくことが欠かせません。というのも、利回りは物件の購入価格に大きく左右されるからです。そして、都心部と地方では、物件価格の水準は大きく異なります。

たとえば、都内の平均的な表面利回りは、時期にもよりますが4～6％の幅に収まっていることが多いです。こうした場合には、新築では2％後半～3％台、中古では4～5％が手堅い投資といえます。

一方で、こうした平均値から大きく乖離した物件の場合には、下に挙げるような高リスク物件の可能性もあるので、注意が必要です。

ここまで解説してきたように、マンション投資において利回りは物件を比較する際の重要な要素の一つとなります。一方で、利回りだけを見て「この物件は収益性が高そうだ」と判断するのは危険です。

広告などに表示される利回りは、空室を考慮せずに計算されていることも少なくありません。そのため、高利回りでも賃貸需要の物件の場合には、空室を埋められずに当初想定していた利回りに達しないケースもあります。

一方で、低利回りでも賃貸需要が高く、空室や家賃下落といったリスクが低い物件であれば、優良な投資物件といえるでしょう。

また、物件価格が控えめな中古物件は新築物件と比較して利回りが高いものの、空室が発生した際にリフォームや修繕にかかる費用が発生する可能性があるため、慎重な判断が必要です。

不動産投資を検討している際には、どうしてもわかりやすい利回りの数字を追いかけてしまいがちです。一方で、前述したように空室リスクや維持管理費の上昇リスクなどもあるため、高利回りだからと飛びつくのではなく、まずは冷静に「なぜ高利回りなのか」を確認することが重要です。

投資物件を比較する際には周辺の家賃相場や維持費等、様々な角度から物件を分析しつつ、総合的に判断しましょう。

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