最近では、資産運用の一つとしてマンション投資に取り組むサラリーマンの方も増えつつあります。この記事を読んでいる方のなかにも、これから「不労所得の獲得を目指して、マンション投資を始めようとしている」という方がいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、マンション投資は成功が約束されているものではありません。ある程度の知識を習得したり、マンション投資の実態を押さえたりといった手間を惜しんでスタートしてしまうと、大失敗につながるようなケースも。

この記事では、そんなマンション投資での失敗例と、未然防止策を紹介していきます。

マンション投資を始める際、物件を比較する際の重要なポイントとして「利回り」があります。利回りが高いほど投資効率にも優れているわけですが、広告などに表示されている利回りは、当然ながら入居者がいなければ達成できません。

こうしたことを防ぐためには、表示されている利回りだけでなく、その物件エリアの空室率などを事前に確認しておくことが重要です。また運用中、想定以上の空室期間が出ている場合には、入居募集のための広告を展開したり、賃料を下げたりといった工夫が必要です。

ただし、賃料を下げれば当然、利回りは低くなってしまうので、注意しましょう。

マンション投資では、不動産業者による「自己資金ゼロでも始められます！」といったキャッチフレーズを見かけることが少なくありません。実際に自己資金がゼロでも、ローンを活用することでマンションを購入して運用することは可能です。いわゆる「フルローン」です。

ここで注意しておきたいポイントとして、前述した空室リスクに加え、ローンの返済が挙げられます。

自己資金ゼロでマンションを購入する場合、ローンの元本はかなり高額なものになります。高額なローンでは、その利息返済も大きな負担となります。そのため、金利上昇や空室に対応できず、返済ができなくなってしまうケースも想定されます。

こうした事態を避けるためには、余裕を持った返済プランと空室リスクへの備えを両立することが大切です。これが難しいと考えられる場合には、余剰資金を貯めてからチャレンジしましょう。

マンションの利回りは都心部と郊外では水準がまったく異なり、郊外のマンションの方が高くなっています。これは、利回りが物件購入価格と家賃収入から計算されるためで、物件の価格が比較的安価な郊外の方が、利回り面で有利なためです。

一方で、郊外のマンションの場合、立地や競合物件によっては入居者が十分に確保できないようなケースもあります。特に、郊外では入居者を特定の大学や企業に頼っていることが少なくありません。そうした大学や企業が移転・倒産してしまった場合には、著しく利回りが下がってしまうことも。

こうした事態を避けるためには、郊外の物件を選ぶ際には、そのエリアにどのような世帯が住んでいるのか、購入予定のマンションはそうした世帯のニーズに沿ったものなのか、といった検討が不可欠です。

マンション投資を始めようとする方のなかには、「とにかくマンション投資をやってみたい」「いますぐ収益をあげたい」と、投資をごく短期的な目線で捉えている方が少なくありません。しかし、そのような考えでマンション投資をスタートした結果、返済や修繕に追われて収益がマイナスになってしまうケースもあります。

高利回りにつられて中古マンションを購入したものの、従来の入居者が退去した後は「建物や設備の古さ」を理由に新規の入居者が集まらず、結果としてリフォームを余儀なくされたような事例もあります。

このように、マンション投資では短期的な目線は馴染みません。購入後すぐのことだけでなく、ランニングコストなども折り込めるような長期的な目線を持つことが重要です。

「面倒な管理は、不動産会社に丸投げ」というような見出しで、投資家の心をくすぐる広告を目にすることがあります。実際、マンション投資では、不動産会社にほとんどの管理を委託したり、「サブリース」として不動産会社にマンションを一括借り上げしてもらったりということが可能です。

特にサブリースは、管理だけでなく家賃保証という面でもメリットがあります。一方でサブリースでは、保証額の見直しによる家賃収入の低下や突然の解約などが問題となることも多く、少なからずリスクがあります。

そのため、不動産会社に管理を委託する際には「どこまで委託するのか」「契約上、どのようなリスクがあるのか」といった点を、不動産会社に十分確認したうえで契約を締結しましょう。

ここまで、マンション投資で「ありがち」な失敗例を五つご紹介してきました。いずれも、事前に投資に関する知識やノウハウを収集することが、失敗のリスクを減らすことにつながります。

これからマンション投資を始めたいと考えている方は、まず当サイトなどで十分に知識を蓄えておいてください。

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