マンション投資の赤字とはどんな状態？

マンション投資で赤字になる理由

マンション投資において良い赤字と悪い赤字に分かれる理由は、帳簿上の経費と実際にかかるお金にズレがあるからです。

不動産投資で最も大きな費用がかかる項目は、物件の購入です。建物は減価償却の対象となるので、購入した年に全額経費計上できません。法定耐用年数にのっとって、毎年減価償却費を経費計上していきます。つまり減価償却費は、実際にお金が出ていくわけではない（＝キャッシュフロー：現金の収支を悪化させない）経費です。

減価償却期間中は、実際の現金支出を伴わない経費によって、「帳簿上は赤字だが、キャッシュフロー：現金の収支は黒字」という状態が作り出せます（※状況によります）。

節税につながる赤字の種類

所得税や住民税の大部分は、帳簿上の所得額に応じて課税されます。所得額は収入から必要経費を差し引いた額です。前述した「帳簿上は赤字だが、キャッシュフロー：現金の収支は黒字」という状態なら、所得が生じないため所得税が課税されません。

さらに不動産投資の赤字は、「損益通算」の対象となります。「給与所得」や「事業所得」といった、別の種類の所得の利益と不動産投資の損益を通算し、黒字の収入から赤字分を差し引けるということです。

これによって別の所得の利益を減らせれば、そちらで本来かかるはずだった所得税も節税できます。これらが「節税につながる赤字」です。

今すぐ対策すべき赤字の種類

それでは「不動産投資ならいくら赤字を出しても良いのか」というと、そうではありません。次のようなケースでは、投資が行き詰まる可能性が高いので、返済期間を見直すなどの改善が必要です。

ローンの返済額が家賃収入を上回っている

不動産投資では通常、不動産投資ローンを利用して物件を購入します。ローンの返済費用を毎月の家賃収入から支払うのですが、このローンの返済額が家賃収入を上回っている状態は避けなければなりません。

家賃収入が返済額より多くても、ギリギリで余裕がなければ同じことです。短期間の空室でも、すぐにキャッシュフロー（現金の収支）がマイナスになってしまうからです。手持ち資金やキャッシュフローに余裕がなければ、突発的な設備の故障による支出などにも対応できません。

ローンの返済期間はできるだけ長めに設定しておき、多少の空室期間があっても余裕を持って耐えられるよう、収支計画を立てる必要があります。

空室が続いている

空室になると家賃収入が得られなくなります。ある程度は手持ち資金で返済が続けられるかもしれませんが、あまりに長期間になると、返済が続けられず破たんする可能性も出てきます。

空室対策としては、客付けに強い管理会社に契約を変更したり、リノベーション工事で物件の魅力を高めたりするなど、さまざまな方法があります。長期入居を目指し、普段の物件の管理にも目を配りましょう。