エントランスの植栽が枯れたまま放置されていたり、倒れた古い自転車がそのままになっていたり。そんなマンションには入居者が集まらなくても無理はありません。「マンションの資産価値は管理で決まる」と言われることがあるほど、マンション投資では管理が重要です。
本業が別にある不動産投資家は、入居者募集や建物の管理が必要だと聞くと、二の足を踏んでしまうかもしれません。しかしマンション投資ではこうした物件の管理を、一括して管理会社に委託できます。こちらでは管理会社に管理業務を委託するメリットと、管理会社の選び方をご紹介していきます。
マンション投資に必要な管理と管理手数料
マンション投資では、物件や入居者に対する日常的な管理業務が発生します。「水道管が詰まった！」などの理由で夜中に呼び出されるなど、急な入居者対応も珍しくないので、自主管理をしていると本業に支障が出てしまうかもしれません。
こうした管理業務を一括して委託できるのが管理会社です。管理会社はこれらの業務を代行する代わりに、家賃に対して数％の管理委託手数料（管理費）を受け取ります。
マンション管理の主な業務
マンション投資では、具体的には次のような管理業務が発生します。マンションの管理業務は、大きく分けてソフト面の「賃貸管理」とハード面の「建物管理」の2つに分けられます。
【賃貸管理（ソフト面）】
・入居者募集
・ 入居・退去の手続き
・ 契約更新
・ 家賃収受
・ 滞納があったときの督促などの対応
・ 各種契約書類の保管
・ 鍵の管理（入居者がカギを紛失し、急に呼び出されることも）
・ クレーム対応（設備の急な故障や入居者間のトラブルなど、内容は多種多様） など
【建物管理（ハード面）】
・ 日常的な清掃
・ 共用部分の設備管理（電気設備・給排水設備など）
・ 建物の定期的なメンテナンスや修繕
・ 退去時のクリーニングや原状回復 など
これら以外にも、必要な管理業務は多岐にわたります。
マンション管理会社を利用するメリット
不動産投資は「不労所得」といわれることがありますが、それはマンション管理会社が存在するためです。管理会社に委託できる内容は委託先や契約内容によっても変わってきますが、マンション投資に関する業務は、基本的にほぼすべて委託が可能です。
マンション投資には本来、日常的な管理業務が発生します。専業投資家の中には、自主管理によって管理費を節約している人もいますが、本業が別にあっては管理業務を十分にこなせません。クレーム対応が遅れると入居者の退去に繋がることもありますが、管理会社に委託していれば24時間対応の電話窓口などを案内してくれるので、対応が遅れる心配もなくなります。
マンション管理会社の選び方
マンション管理会社の選び方には、「費用面」と「対応力」の2つの側面があります。
管理会社の利用には管理費がかかります。キャッシュフローを少しでも良くするためには、できる限り管理費が安い会社を選ばなければなりません。
しかし、それ以上に重要な要素が対応力です。例えば入居者の募集に関する集客力は、管理会社によって大きく差があります。管理費が安くても、客付け能力が低くて空室が続く管理会社では意味がありません。物件の状態によっては、リフォームや設備導入などの提案が有効なケースもあります。
また、家賃を滞納された時の対応も管理会社によって違ってきます。丁寧に回収している管理会社に委託していれば、滞納がほとんど生じません。しかし集金管理の対応が悪い管理会社だと、複数件の滞納が生じることもあります。
マンション管理の成否は、集客や集金管理などのノウハウによって大きく変わってきます。不動産投資を成功させたいなら、管理費よりも対応力を優先して管理会社を選びましょう。こうした管理会社の情報を集めるには、不動産投資仲間との情報交換もおすすめです
こまめな連絡で信頼関係の構築を
不動産投資がほぼ不労所得だからといって、管理会社に任せきりで自分の物件を把握していない状態だと、なかなか投資は成功しません。
マンション投資における管理会社は、いわば不動産投資家のパートナーです。こまめに連絡を取り、実際にどのように業務を進めているか聞いてみましょう。その際、入居者募集や空室対策についてどう考えているか、リフォームやリノベーションの提案があるかなど、しっかりと話し合っておくことをおすすめします。
定期的に詳しい業務報告レポートを出している会社なら、さらに安心です。
まとめ
マンション投資には欠かせない、投資家のパートナーともいえるマンション管理会社。その業務内容は、会社によって大きく違います。せっかく業務を委託するなら、しっかりとノウハウを蓄積した信頼のおける管理会社を選びましょう。それがマンション投資の成功につながります。
