融資特約とは

融資特約（通称ローン特約）とは、買主が不動産投資ローンなどの融資を利用する予定で物件の購入を申し込んだ際に、融資審査に落ちた場合のための特約です。審査に通らなかったときは、売買契約を白紙撤回できるという内容です。

契約自体がなかったものとなるため、契約締結時に支払った手付金や仲介手数料なども返還されます。「ローンが組めなかったのは自分のせいだし、契約をしたのだから代金を支払え」といわれる事態を防ぎ、買主を保護するために生まれました。

ただし、売主にしてみれば、売却を進めていた物件の契約が白紙に戻ることは面白くありません。そのため、実際に解除された場合は金融機関に融資審査に落ちた事実があるか、契約書通りの内容であるかといった点が細かく確認されます。場合によっては裁判を起こされて事実を確認される可能性もあります。

融資特約が適用される条件

融資特約が適用されるためには、次のような条件のいずれかを満たす必要があります。

• 借りる予定だった金額や金利で借り入れができなかった
• 売買契約時に借入先として指定していた金融機関のすべてに断られた

不動産投資ローンでは、融資担当者との協議で金利や融資額（物件価格に対する融資割合）、融資期間などが変動することがよくあります。そのような条件の変動に対応できるよう、希望する（申し込む）融資条件を契約書の解除条件として細かく明記しておきましょう。

ただし、融資契約の申込書に年収を偽るなど虚偽の申請があったり、そのほかの借り入れを隠していたりするなど、買主に過失があった場合は適用が受けられません。契約時に考えていた金融機関以外の銀行等を不動産会社や売主から進められた場合、買主は断って解除を選ぶことが可能です。

売買契約時に申請していた借入希望額より多かった場合、適用が受けられません。また、金融機関ではなく親族や友人・知人からの借り入れを断られた場合も、対象外となるのでご注意ください。

融資特約でよくあるトラブル①希望した融資が通らなかったため自動解約したと思っていた

融資特約は、審査に落ちたからといって自動的に適用される制度ではありません。確実に「仲介業者」と「売主」の双方に審査に落ちた事実と解除を希望する旨を伝えましょう。仲介業者にしか伝えておらず、契約解除できていなかったというケースがまれにあります。

例え仲介業者の連絡不足が発覚しても、責任が問えません。買主から売主にも直接連絡を入れておけば安心です。

融資特約でよくあるトラブル②解除手続きの連絡方法を誤った

契約解除を仲介業者や売主に通知する際は、書面によって確実に証拠が残るよう通知しましょう。契約にまつわる大切な話なので、電話一本で事実だけ伝えるのでは不十分です。郵便局に配達記録が残る「内容証明郵便」がおすすめです。

融資特約でよくあるトラブル③解除期日を過ぎた

融資特約では解除期日も契約書に明記します。その期日に解除の通達が1日でも遅れると、融資特約が適用されません。

万が一、期日を過ぎてしまったが解除したいときには、次のような方法が考えられます。

・手付金を放棄して契約解除を申し出る（手付解除）

手付解除は、契約時に支払った手付金を放棄することで無条件に契約が解除できる制度です。手付金は物件価格の5～10％程度なので手痛い出費となりますが、もし、何らかの事情でどうしても解除したいなら、無理して購入せず解約を申し出ましょう。

この場合は不動産会社に支払った仲介手数料も、まず返ってきません。契約業務を行った仲介業者も「被害者」とみなされるためです。

手付解除にも期日が定められており、それを過ぎている場合は売主から「違約金」を請求されます。上限が売買価格の20％と定められており、おおむね10～20％の金額を請求されることが多いです。

まとめ

このように、通常は買主を保護するために生まれた制度である融資特約。買主の都合で自由に契約を解除できるという制度ではないので、勘違いしないよう注意してください。

しかし、内容を把握しておらず、解除日が遅れたりすると損をしてしまう可能性があります。

不動産投資では動かす金額が大きいので、金利や融資期間が希望と違ったためにその物件を諦めるという人も少なくありません。納得のいく契約ができるよう、売買契約時は納得できるまでしっかりと説明を聞くことが大切です。