不動産投資ローンを組む場合、もっとも避けたいのが無理な返済プランを組んだ結果、ローンを滞納してしまうことです。ただ、滞納を避けるために月々の返済額を小さくしたり、借入期間を長くしたりすると、利息の総額が増えてしまいます。
そこでおすすめしたいのが、繰り上げ返済という選択肢です。この記事では、ローンの滞納リスクを抑えつつ、利息を節約して不動産投資ローンの返済を楽にしてくれる繰り上げ返済のメリットをご紹介します。
繰り上げ返済とは
繰り上げ返済とは、「ローン契約時に決めた月々の返済とは別に、自己資金で行う返済」のことです。
- 家計に余裕がある
- 残業代やボーナスで懐が温かい
- 家賃収入の調子が良く、家賃からローンを返済してもまだ利益が余っている
など、好きなタイミングで支払いをすることができます。返済金額や支払いの期日が決まっている月々の返済と違って、繰り上げ返済をしなくてもとくにペナルティーはありません。また、通常の返済では「ローンの元金+利息」を支払うことになりますが、繰り上げ返済の場合は支払った金額をすべて元金の返済に当てられます。
不動産投資ローンは、元金を減らせば減らすほど完済までの期間を短縮したり、返済額を減らしたりできるので、ローンを組むなら繰り上げ返済を活用しましょう。
期間短縮型繰り上げ返済のメリット
繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。「期間短縮型」は、将来支払う予定だったローンの元金を前倒しで返済し、30年ローンを25年に短縮するという方法のこと。来月・来年・5年後に支払うはずだったローン返済を、先取りして行う形です。「月5万円」「月6万円」といった毎月の返済額はずっと同じですが、その分、ローン完済を早めることができます。
ただ、ここで「ローンの完済を早めることが一体何のメリットなのか」と感じる人もいるでしょう。期間短縮型繰り上げ返済の強みは、短縮した期間の分だけ、本来支払うはずだった利息をゼロにできることです。30年ローンを25年に短縮すれば、5年間分の利息を支払う必要がありません。繰り上げ返済をすればするほど返済期間を短縮し、利息を節約することができます。
また、早めにローンを完済してしまえば、手元に残る家賃収入は維持費を除いてすべて不動産オーナーの利益です。ローンの完済実績を得ることで、次の物件を購入する際にローンの相談をしやすくなるというメリットもあります。
返済額軽減型繰り上げ返済のメリット
返済額軽減型の繰り上げ返済とは、返済期間を変えずに月々の返済額を減らしていくという繰り上げ返済のスタイルです。借入額5,000万円・30年払いで組んだ不動産投資ローンの元金を、繰り上げ返済で4,500万円に減らし、同じく30年かけて返済していくという方法になっています。
ローンの返済額は、「ローンの残債×利息」で決めるのが一般的です。返済期間を変えずに元金が減ると、たとえば、今月まで月5万円返済額を、翌年には月4万8,000円に減らすことができます。
「利息を節約できる」という意味では、期間短縮型も返済額軽減型もメリットは同じです。しかし、返済額軽減型の場合は、月々の返済額が小さくなって月々の支出が減るので、家計の管理が楽になります。
「返済に力を入れすぎて貯金がない」
「ローンを返済するための節約に力を入れすぎて生活が苦しい」
といった状況を避けたい場合は、返済額軽減型繰り上げ返済を利用すると良いでしょう。
繰り上げ返済は早めに行うのがお得
可能なら、繰り上げ返済はローンを組んですぐに始めるのがおすすめです。ローンを組んだ後は、「元金＋利息」を返済していきます。利息の計算は、「元金の残債×金利」で決まるため、早めに元金を減らせば減らすほど最終的に支払う利息が減ってお得なのです。
5年10年と利息を支払ってから繰り上げ返済をしても、その期間に払った利息は戻ってきません。繰り上げ返済を利用するなら、元金が多い時期、つまりローン返済を始めてすぐの段階でチャレンジした方がより多くの利息を節約できます。
繰り上げ返済のデメリット
繰り上げ返済のデメリットは、利用すればするほど「手元の現金」が減ってしまうことです。貯金からまとまった金額を出して繰り上げ返済すれば貯金が減りますし、家賃収入の利益や本業の収入を繰り上げ返済にあてれば、自由にできるお金は少なくなります。繰り上げ返済後に冠婚葬祭やお子さんの誕生等で急な出費が重なれば、生活が苦しくなってしまうでしょう。
できれば、余裕のあるときに少しずつ繰り上げ返済を利用するのがおすすめです。
まとめ
繰り上げ返済を利用すれば、本来支払うはずだった利息を節約することができます。現金や貯金が少なくなるというデメリットこそあるものの、繰り上げ返済は金額も利用するかどうかも自由に決められるので、計画的に使えば家計に問題が出る心配はありません。無理をして月々の返済額を増やすよりも、繰り上げ返済を使った方が返済負担も軽いです。できるだけ楽に、お得に不動産投資ローンを返済できるように、繰り上げ返済を賢く利用しましょう。
