マンション投資はいくらからスタートできるのか

マンション投資をするといっても、最初から物件をすべて自己資金で購入できる人はほとんどいませんし、一般的に自己資金による不動産投資は推奨されていません。

投資家は不動産投資ローンを借りることになるため、マンション投資をいくらからスタートできるかは、その人の属性によって違ってきます。属性とは、融資審査に影響するその人の状況（勤務先の安定性や雇用形態、預金状況、そのほかの借り入れの有無や返済状況などの個人信用情報などさまざま）です。

金融機関は融資審査する際、その人の返済能力をチェックします。雇用が安定していれば返済能力があると判断されやすいので、不動産投資の実績がなくても、サラリーマンであれば比較的融資を受けやすいといえるでしょう。

そうした人は物件代金の1割程度の頭金と、その初期費用（物件価格の5％程度）を用意すれば融資が下りることが多いようです。もちろん空室がしばらく続いても返済が続けられるよう、それとは別に手元に現金を残しておきましょう。物件の資産価値もチェックされます。

一方で、雇用や収入が不安定な人や自営業者だと返済能力に疑問を持たれがちです。不動産投資の実績があれば有利に働きますが、当初は自己資金での物件購入も検討しましょう。比較的安価な物件で実績を積み、黒字経営を続ければ融資が下りる可能性が高まります。

マンション投資に必要な初期費用

マンション投資に必要な初期投資は、主に「物件購入の頭金」「売買契約に伴う諸費用」の2つです。

物件購入の頭金は、ご紹介したように1割程度が妥当です。安定した収入がある人は、年収の7倍前後が借入限度額になるといわれています。

頭金を出しても手元に現金がある人は、貸し倒れの危険が低いことから融資審査に有利になります。規模拡大を考え、頭金をたくさん入れるよりも手持ち資金をできるだけ確保して、融資を受けることを目指しましょう。

売買契約に伴う諸費用には、主に次のような項目があります。

初期費用と頭金の違い

頭金は物件そのものの購入代金です。本体価格に対して頭金の金額が大きいほど自己資本比率が高いということになり、借り入れの審査で有利になります。自己資金がよほど多い人や実績が十分にある人は、頭金を全く入れないフルローンを組める場合もありますが、初心者では難しいでしょう。

諸費用は本体代金以外にかかる費用のことで、現金で用意するのが基本です。諸費用を含めて本体価格以上の借り入れをすることをオーバーローンといいますが、毎月の返済額が大きくなるのでおすすめできません。

自己資金が足りないときの対策

不動産投資を始める際の自己資金が足りない場合、まずは不動産投資ローンの利用を検討します。自己資本比率を抑えることで、資金あたりの利益率を高めるレバレッジ効果を狙いましょう。

そもそも諸費用分の現金や多少の頭金を出して手元に現金がなくなるようでは、まだ不動産投資を始めるべきではありません。普段から節約を心がけ、種銭を貯めて改めて物件を探すことをおすすめします。

資金繰りに悩んだらプロに相談

高額な物件を買うからといっても、その物件を買えるだけの資金が必要なわけではありません。手持ち資金にある程度余裕があれば、不動産投資ローンを活用してマンション投資をスタートできます。

不動産投資会社は提携金融機関を紹介してくれるケースが多く、そうしたところでは比較的有利に融資が受けられます。資金繰りに悩んだら、まずはプロに相談しましょう。