不動産投資において、物件を選ぶ上でとても大切な判断材料となるのが利回り。利回りと聞くと、不動産投資初心者は高ければ高いほど良いというイメージを持ってしまいがちですが、物件選びの際に利回りにばかり注目していると、不動産投資は失敗に終わります。
この記事では、そんな利回りの種類や計算方法、利回りが高い物件のリスクなどについて解説していきます。利回りの正しい知識を身につけ、堅実に不動産投資をスタートしましょう。
目次
「不動産投資の利回りは2種類」
不動産投資をする上で欠かせないのが利回りに関する知識です。
利回りというのは、投資金額に対して得られるであろう見込み収益の割合（%）のことを意味します。この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、物件情報に記載されていることが多いのは表面利回りです。より正確な見込み収益を判断したい場合には実質利回りを指標とします。
表面利回りは、計算が簡単にできますが維持費などの支出は考慮されておらず、満室であったときの数字なので注意しましょう。
また、なぜ物件情報には実質利回りではなく表面利回りが使われているのかというと、年間経費はそれぞれ人によって異なるからです。ローンの返済額などによっても諸経費は違ってくるので、経費を含まない表面利回りが記載されているのです。
実質利回りは、固定資産税などをはじめとする諸経費を加味して計算したものなので、より正確で現実の収益に近い数字が出ます。物件を選ぶ際などはこちらの利回りを確認して比較することが欠かせません。
「不動産投資の利回りの計算方法」
表面利回りと実質利回りの計算は、それぞれ以下のように行います。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件の購入価格×100
- 実質利回り＝(年間家賃収入−年間の経費)÷物件の購入価格×100
また、物件情報に記載されている表面利回りから年間家賃収入を計算することも可能です。
- 年間家賃収入＝物件の購入価格×表面利回り(%)
簡単な計算式で導き出せるため、実際の物件情報を見ながら挑戦してみるとよいでしょう。
「不動産投資をすべき利回りの最低ラインと平均相場」
地域や時期によっても、好ましいとされる利回りは変動しますが、実質利回りは5～8％ほど であれば投資してもよいでしょう。
地方都市の場合、都心と比べて物件価格が安くなるため、表面利回りは都心に比べて高くなり、平均で6～10% ほどで、5%を切るエリアはありません。
都心の場合の表面利回りは、地方に比べて低くなり、理想的とされるのは3～3.5%前後の表面利回りです。先ほども述べた通り、利回りは満室を想定して計算されています。そのため、利回りの高さだけではなく、空室となる可能性や家賃が下落していく可能性なども含めて考えなければならないのです。
「利回りが高い物件のリスク」
利回りが高い物件は、一見魅力的に映るかもしれません。ですが、利回りが高いということは、家賃が高い、建物価格が低い、地価が安いなどといったリスクもはらんでいるということなのです。表面利回りは高くても、家賃が高ければ入居者が見つからず空室になるリスクも高まります。そして、利回りの高い物件は地方にあることが多いため、人自体が少なく入居者がいないという場合も考えられます。
また、表面利回りの計算式を考えてみると、物件の購入価格が安ければ安いほど、利回りが高くなります。建物価値の低い物件というのはイコールして利回りが高いということになります。
ですが、中には本当に物件価値も高くて利回りも良いという物件も存在します。ただし、そのようなことは珍しいので、慎重に検討するようにしましょう。
「利回りが高いから収益性が高いわけではない」
利回りが高くなる理由としては、年間家賃収入が高いこと、物件購入価格が低いことのどちらかである場合がほとんどです。ですが、地価自体が安いから物件価格も安いという場合や中古物件であるから建物価格も低いという場合、管理費や修繕費を安く見積もり過ぎている場合も、利回りの値が高くなってしまいます。
家賃収入の割に、物件価格が安くてお得そうな物件は、築年数がかなり経過している場合が多く、リフォームなどに大きな費用がかかってくるということもあります。
そのようなことから、利回りが高いからといって収益性が高いということではないので、この点はしっかりと理解しておく必要があります。利回りばかりにこだわっていると、失敗することもあるので収益性を大まかに判断しつつ、物件を比較するための判断材料のうちのひとつとして捉えておくことが大切です。
まとめ
利回りは不動産投資においてとても重要なことですが、利回りばかりに固執していると悲惨な結果になってしまう可能性もあります。この記事で解説したように、高利回りの物件が持つリスクなどをしっかりと理解した上で、総合的な判断をすることが不動産投資を成功させる秘訣といえるでしょう。
