投資物件のマンションがやっと手に入ったと思っても、そこで一息ついている暇はありません。オーナーになったら、手間のかかる管理の仕事がたくさん待っています。この記事では、マンション管理の仕事内容や、管理の手法などについて紹介します。また、管理会社を選ぶ時のポイントも解説しているので、参考にしながら正しくマンションを運用していきましょう。
「不動産オーナーがやるべき仕事」
マンションなどの投資物件を手に入れるまでの道のりは非常に大変なものですが、不動産投資は購入後からが本当のスタートです。自分がオーナーとなれば、その不動産を上手に運用し、しっかりと収益を出していかなければなりません。オーナーがやるべき仕事は、入居者の募集・審査、家賃の集金・督促、部屋の修繕、清掃、トラブル対応、退去時の手配など多岐に亘ります。
この仕事を怠ってしまえば、空室が増え、見込み収益よりも大幅に収益が減ってしまうことも考えられます。不動産投資でマンションを手にした場合、大変でも管理の仕事を確実に上手くこなしていかなければ、不利益を被ることにもなりかねません。ただし、管理の手法にもいろいろな種類があるので、各手法のメリットやデメリットを理解し、自分にあった管理方法で運営を行っていくようにしましょう。
「管理の手法①自主管理」
不動産のオーナー自身が管理を行って運営していくことを自主管理といいます。この手法は他の手法に比べ、コストを低く抑えることができるというメリットがあります。また、賃貸経営を行っていくためのノウハウが身につき、仲介業者などさまざまな業者と自ら関わっていくため人脈も広がります。
その反面、ノウハウを勉強する必要があり、時間や手間もかかります。いつトラブルが起きても、自分で対応しなくてはならず、電話が鳴ればすぐに取らなければいけません。そのため、副業で不動産投資をしている人には難しい手法といえるでしょう。費用は抑えられたとしても、デメリットも多いので、専業でないオーナーには不向きです。
「管理の手法②管理委託」
普段は別の仕事をして、賃貸経営は副業としてやっていきたいという場合には、管理委託という手法がおすすめです。この場合、自主管理とは違って委託業者に<家賃の5％ほどの管理委託料を支払う必要がありますが、管理会社がオーナーにかわって物件の運営を行ってくれます。
入居者の募集や審査、家賃の回収はもちろん、クレームや事故といったトラブルが発生した場合も対応してくれるため、管理委託を選択しているオーナーは多いです。管理委託にしていれば、旅行や出張などで長期間留守にすることもでき、手間や時間も削減できます。そのため、副業で賃貸経営をしたいオーナーにはメリットの多い手法の一つといえます。また、自主管理を行いながら、部分的に管理委託で行うという方法もとることができ、その場合はすべての業務を任せるよりも費用が安く抑えられます。
「管理の手法③サブリース」
サブリースは、マンションを一括借り上げしてもらい、さらに運営のための業務もすべて委託するという方法です。サブリースの場合、入居者がいない場合でも、毎月一定の借り上げ家賃収入が保証されているというのが大きなメリットでしょう。
ただし、敷金や礼金、更新料などはサブリース会社の利益となり、借り上げ家賃以上の家賃も補償会社のものとなってしまいます。また、悪質なサブリース会社も少なくなく、トラブルに発展してしまうという事例も多いです。築年数が経ってしまうと、家賃はどうしても下落してしまうため、サブリース契約において、保証されている一定の借り上げ家賃収入は見直しができるようになっていることがほとんどです。そのような場合、保証されていたはずの収入が大幅に減額されることもあり、リスクも高いのでサブリースを利用する場合は注意が必要です。
「管理会社の選び方」
管理会社によっても、対応や仕事の質は変わってくるため、むやみに決めることはおすすめできません。選ぶ前に指標を明確にし、良い管理会社を選択しましょう。管理会社を選ぶ時には、部屋を確実に埋めてくれるかどうか、委託料はどのくらいか、地域の動向に強いかどうか、担当者は信頼できるかなどが大切なポイントとなります。なかでも、部屋を確実に埋めてくれるかどうかは特に重要で、管理会社を選ぶ時に一番重視するべきポイントといえます。その他の業務はそこまで難しくないので、どの管理会社に任せても差はつきにくいですが、入居者募集・賃貸付けの業務には、営業力などのノウハウが必要です。そのため、その点がしっかりできている管理会社を選べば、より安心して運営を任せることができるでしょう。
まとめ
管理業務全般を一人でこなすことは非常に大変で、専業でない限りは管理委託している人が多いです。部屋の修繕や清掃などの業務であればそこまで難しくはありませんが、入居者の募集や審査、トラブルが起きた時などにスムーズに対応することは、知識もなく簡単にできることではありません。自主管理は費用を安く抑えることはできても時間がかかり、リスクも高いので、信頼できる管理業者を見つけて依頼するようにしましょう。
