マンション投資における法人と個人の一番の違いは税金

マンション投資における法人と個人の最も大きな違いは、納める税の種類と金額が変わることです。
サラリーマン大家や開業届を出した個人事業主としてマンション投資をしている場合、年間の投資収益に対して所得税と住民税がかかります。本業や投資の利益が増えれば増えるほど翌年に課税される所得税と住民税が増え、所得税や住民税が増えると健康保険料も高くなってしまうのです。

一方、マンション投資を法人化すると、法人税と法人所得税を納めることになります。法人税や法人所得税は、「会社として得た利益」に対して課税される税金です。
たとえば」、マンション投資の利益が年間1,000万円ある場合、個人だと1,000万円の所得に対する所得税と住民税がかかります。

しかし、会社が得たマンション投資の利益1,000万円から、自分に給与として300万円を払うと、会社は700万円の利益に対する法人税と法人所得税を、投資家本人は300万円の所得に対する所得税と住民税を納めるかたちになるのです。

法人税は、一定の金額を越えると所得税よりも税率が安くなります。会社から自分に給与を払うと給与所得控除を使えるので、個人の所得税も節税可能。
上記の例だと、法人化すれば個人所得が年間300万円しか増えないので、翌年以降の社会保険料や健康保険料も、個人で1,000万円稼ぐときより安いです。一般的には、年間で700万円から800万円程の所得があると、法人化した方が税金面でお得だとされています。

法人化すると融資が受けやすくなる

金融機関でローンを組みやすくなる点も、マンション投資を法人化するメリットです。
法人化するためには、代表者や会社の住所を登記したり、設立費用を支払ったりする必要があります。いつでも開業・廃業できる個人事業と違って、廃業する際も一定の手続きが必要であり、急にいなくなるリスクが低いため、法人は社会的信用が高いのです。

社会的な安心感や信頼感の高さから、マンション投資は法人化した方がローンの審査に通りやすくなりますし、各種補助金も申請しやすくなります。

法人化することで使える経費が増える

経費の自由度が上がるのも、法人化のメリットです。
法人化すると、たとえば家族を会社の役員やパートにして給与を支払ったり、「一日あたり8,000円」と決めて交通費・宿泊費込みの出張費を使ったりできるようになります。個人でも一定の手続きを踏めば、家族の給与を経費にしたり交通費を使ったりできますが、家族の給与を経費にすると配偶者控除は使えませんし、交通費や宿泊費は実費かつ個別での精算が必要です。

その点、法人化する際に経費のルールを決めてしまえば、個人事業主時代では使えなかった支払いも会社の経費にできるので、経費の幅を広げたいなら法人化を考えると良いでしょう。

手続きが面倒で費用もかかる

マンション投資を法人化する場合、法務局で会社の登記手続きをしたり、会社の定款（法人として活動していくためのルール）を作ったりする必要があります。手続きには印鑑証明の取得など手間のかかる作業も多く、会社の設立費用として20万円から30万円程度の支払いも必要です。オフィスを構えれば家賃や光熱費がかかりますし、経理の事務処理も複雑になるので、税理士費用も必要になってくるでしょう。

また、法人化すると、社員が1名でも社会保険への加入を義務付けられます。社員の人数に応じて、個人事業主時代では必要なかった健康保険や厚生年金の支払いが増える点にも注意が必要です。

法人は赤字でも一定額の納税が必要

個人でマンション投資をしている間は、年間の投資収益が赤字なら所得税も住民税もかかりません。

しかし、法人化すると、赤字でも毎年7万円程度の法人住民税を納める必要があります。
個人から法人になることで、赤字の繰越期間は3年から9年に延長されますが、会社を畳むまでは法人住民税の納税から逃れられないという点には注意が必要です。

まとめ

マンション投資事業を法人化すると、税金が安くなったり、融資を受けやすくなったり、社会保険に加入したり個人事業では使えなかった経費を使えるようになったりします。

ただし、法人化には20万円から30万円程度の費用と面倒な手続きが必要ですし、赤字でも法人住民税の納税は不可欠です。

法人化すれば全員が得をするわけではないので、マンション投資を法人化するか迷ったときは、投資のアドバイザーや税理士に話を聞き、自分にとって良い選択肢を選びましょう。