そもそもマンション投資の物件選びに必要な判断基準は何がある？

マンション投資物件を買うかどうか考える際の判断基準として、ぜひ知っておいて欲しいのが以下の項目です。

• 実質利回りの良さ
• 立地の良さ
• 入居率の高さ
• 投資物件としての寿命

投資家によってどの項目を重視するかは違いますが、基本的に実質利回りの良い物件や立地の良いマンション投資物件、入居率が高く購入後長く運用できる物件は、投資に失敗するリスクが低くなるためおすすめできます。

利回りはどのようにチェックして判断するか

実質利回りを計算する

「この物件に投資したら年間いくら儲かるのか」をパーセンテージで表したものが、利回りです。マンション投資物件用の不動産サイト等では、物件の価格と利回りを掲載しているため目にしたことのある方もいるでしょう。

ただし、目立つ場所に買いてある数値は、「表面利回り」という維持費を考えていないパーセンテージなので、実際の収益よりも数字が良いです。年間の維持費は、エレベーターや機械式の駐車場といったメンテナンスにお金のかかる設備がどれくらいあるかで大きく変わります。利回りをチェックするときは、年間の家賃収入から必要経費を差し引いた「実質利回り」を計算しましょう。

気になる投資物件の実質利回りを計算し、比較してみるのがお得な物件を探す際のポイントです。

周辺の家賃相場と比較して家賃が適正なのかを調べる

利回りのチェックでは、気になっている物件の家賃が周辺の相場と比べて高いか安いかも注意する必要があります。なぜなら、家賃を高く設定すれば利回りを簡単に水増しできるからです。
「相場より家賃が高くても借りたい」と入居者が感じるような物件ならともかく、目立った魅力がない場合は空き室率が上がるだけなので、相場に近い家賃設定になっているか確認しましょう。

立地条件もしっかりと確認する

マンション投資の物件を選ぶ場合、立地条件の確認も必須です。マンション投資では、入居者の家賃からローンを返済したり修繕費用を積み立てたりします。空き室が続くと家賃は1円も入ってこないので、価格の安さや実質利回りの良さだけでなく、「住みたいと考える人がどれくらいいるか」を考えることも重要です。

単身者向けの店舗や施設が多い、駅から近い、年単位で見たときに人口が減っていないなど、地域の情報を調べて賃貸需要の高いエリアにあれば投資する価値があると判断しましょう。

マンション投資では入居率も重要な判断基準

一見きれいで新しいマンションでも、長く空き室が続いている場合は要注意です。基本的に、引っ越しはお金もかかる上に労力もかかる作業なので、住居に不満がなければ長く住んでくれます。短期間での退去者が多かったり、良さそうな物件なのに入居率が低かったりすると、一目ではわからない問題が潜んでいる可能性もあるため、できればすでに何年も住んでいる住民がいるマンション投資物件を狙いましょう。

後ほど売却可能なマンションを選ぶべき？

マンションは経年劣化で物件の価値が落ちていき、修繕費用が高くなっていくため、永遠に運用できるわけではありません。そのため、マンション投資では、入居率が安定していて利回りの良い物件を選ぶのと同じくらい、「将来的に売りやすい物件」に投資することも重要です。具体的には、古くても築20年程度で、立地の良い物件に投資しましょう。資産価値が高く築20年程度のマンションなら、10年運用してもある程度の金額で売却できます。

売却できる物件に投資すれば、「マンションの寿命が尽きてしまったので売却できない」「建て替えが必要になるものの費用が高くて建て替えられない」「古すぎて空き室なのに売れない・建て替えられないせいで維持費だけが出ていく」といった投資の失敗を心配する必要もありません。

まとめ

マンション投資物件選びでどのマンションを買えば良いのか悩んだときは、「実質利回りが良い」「立地が良い」「入居率が高い」「資産価値が高く数年後もある程度の金額で売却できる」物件に投資することをおすすめします。

とはいえ、全ての条件が揃った理想的なマンションは基本的に高価ですし、市場にもなかなか出てきません。判断基準の中から自分なりの優先順位を決め、さまざまな投資用物件を比較して、条件に合うマンション投資物件を選べるようになりましょう。