マンション投資を頭金なしで始める方法

マンション投資を頭金なしで始める方法は、フルローンです。
フルローンとは、マンション代金の全額を金融機関から借りてしまうこと。マンション投資用物件のような収益物件は、申込者の年収や収入の安定度だけでなく、「その物件が稼げるだろう額」によって融資額が変わります。

利回りが良かったり資産価値が高かったりする物件は、仮に投資家がローンを返せなくなってもマンションを差し押さえて売れば元金の大半を回収できるため、ローン審査に通りやすいです。極端な話、金融機関から見て3,000万円の価値があるマンションが3,000万円で売られていれば、投資家本人の収入がそれほど高くなくても3,000万円のフルローンを組めます。これが、頭金なしでもマンション投資できる仕組みです。

マンション投資でフルローンを使うとどうなるのか

不動産を買うときは、不動産本体の価格とは別に、仲介手数料等の初期費用がかかります。初期費用は不動産価格のおよそ10％から20％なので、単純に考えて不動産購入時は110％から120％のお金が必要です。しかし、マンション投資で頭金なしのフルローンを組めば、物件の代金を全額ローンでまかなえるので10～20％の初期費用だけで投資を始められます。マンション投資を始めるにあたって、避けては通れない予算の問題を大幅に軽減できるのがフルローンの良いところです。

ただ、頭金なしでローンを組む以上、借りる額が大きくなるため返済負担も増えてしまいます。フルローンを組むときは、意識して借入額を抑え、返済負担を減らすことが重要です。

マンション投資でオーバーローンを使うケースについて

オーバーローンとは、マンション投資物件本体の価格だけでなく不動産購入時の初期費用も借りてしまうローンのこと。たとえば、2,500万円のマンションを購入する際に初期費用として250万円掛かるなら、2,500万円を借りるのがフルローン、2,750万円を借りるのがオーバーローンとなります。

オーバーローンを利用した場合、マンションを購入する際の自己負担はほぼゼロです。
ただし、オーバーローンはフルローンよりも更に滞納リスクが高いので、金融機関の審査を突破するのは簡単ではありません。
また、マンションの購入価格を偽って「2,750万円のマンションを買うローンを組みたい」といった申し込みをすると、不正融資になるため注意が必要です。書類の偽造を行うと、文書偽造罪や詐欺罪といった罪に問われます。

ローンの申し込み時に嘘をついても審査で見抜かれてしまいますし、仮にローン審査に通ったとしても、不正融資が発覚すればローンの一括返済やローン利用の禁止といった罰を受けることになるため、オーバーローンはなるべく避けましょう。

頭金なしでマンション投資を行うメリット

頭金なしのフルローンでマンション投資を行うメリットは、以下の通りです。

• 十分な預貯金がなくてもマンション投資を始められる
• 手元のお金を運転資金や保険として残しておける

不動産投資は、安定性を重視する分利回りが他の投資商品より低いため、長く投資を続けることが重要になってきます。その点、フルローンは数百万円の頭金が貯まるのを待つことなく投資を始められるため、少しでも早く投資の経験を積みたいという方におすすめです。

また、初期投資を抑えた分、手に入れた家賃収入の利益や預貯金を次の物件の頭金にするという手も使えます。十分な預貯金を手元に残していれば、急な修繕工事が必要になったときや空き室が続いたときも、滞納を回避できるので安心です。

頭金なしでのマンション投資にはリスクも伴う

頭金なしのマンション投資には、「借入額が大きくなる」というリスクが存在します。借入額が大きいと当然月々のローン返済額も大きくなるので、返済が大変です。投資したマンションの入居者が数ヵ月間ゼロのままだと、家賃が入って来ないのでローンを滞納してしまう危険性もあります。ローンを滞納した先にあるのは、金融機関による物件の差し押さえや自己破産です。マンション投資物件は、築年数が古くなるにつれて維持費が上がり、家賃が下がっていくため、家賃が下がっても無理なく返済できる借入額を見極めましょう。

まとめ

利回りが高く資産性の高い物件を選べば、頭金なしでマンション投資を始められます。

ただ、フルローンにはお金がなくても投資を始められるというメリットがある一方、ローンの返済が大変になり滞納リスクが上がるという問題もあるので、リスクを上回る安全性を確保することが重要です。

フルローンのメリットとリスクを比較し、メリットのほうが大きいと判断できる場合に、フルローンを利用しましょう。