新築物件にマンション投資をする理由

売買契約を交わしたら正当な理由なく解約できない

マンション投資をする上で大前提として理解しておいて欲しいのが、「売買契約を交わしたら正当な理由なく解約できない」という原則です。

売買契約は、投資家と不動産オーナーが代金と不動産を交換するという内容で両者の合意の元に契約を交わします。お互いが契約内容に納得している以上、一方的な契約の解除は相手に迷惑をかける行為なので、通常は解約できないのです。

ただ、人間の行動を契約書だけで完全に縛ることはできません。そのため、「不当な理由で解約には違約金が発生する」というペナルティーを設けることで、安易な解約を制限しています。

売買契約の締結前なら解約できる

なお、売買契約を締結する前であれば、マンション投資の契約をノーリスクで解約可能です。
「この物件が欲しい」という購入意思を示していたとしても、契約書に署名・捺印するまでは契約そのものが成立していないため、自由に解約できます。契約前にお金を払っていた場合、契約が成立するまでは預け金扱いになるので支払った費用が没収されることもありません。

不動産取引で契約締結後に解約した場合のペナルティー（違約金）

一方的な解約のペナルティーは事前に支払った手付金の放棄

売買契約の締結後に買い主側の事情で解約をした場合、違約金として契約時に支払った手付金を放棄することになります。

手付金は売買契約の締結時に支払うもので、間違いなく契約を成立させたことを証明する証拠や、不当な解約の際に没収される違約金としての性質を持った費用です。

一般的に、不動産価格の10％程度を手付金として支払うため、たとえば3,000万円のマンション投資物件の解約をすると300万円手放すことになります。

手付解除期間後の解約だとさらに違約金が上乗せされる

手付金を放棄して売買契約を解除できるのは、売買契約で定めた「手付解除期間」までです。物件の引き渡し直前での解約を認めてしまうと、「手付金を放棄してでも解約する」といった事態になってしまう可能性があります。

引き渡し直前の解約は売り主・買い主双方に大きな影響があるため、事前に決めた手付解除期間を過ぎてからの解約では別途違約金等が上乗せされるので注意が必要です。

マンション投資ではクーリング・オフが可能な場合もある

消費者保護の観点から、契約締結後8日以内の取引に関しては、契約をしていてもペナルティーなしで解約できます。これがクーリング・オフ制度です。

以下の条件を満たす取引であれば、一方的にクーリング・オフで解約可能です。

• 宅建業者所有のマンション投資物件である
• 宅建業者の事務所以外の場所で売買契約を結んだ
• マンションの代金を払い終えていない
• 契約締結から8日以内である

基本的には、飛び込み営業や電話勧誘など、不動産業者の事務所以外の場所で結んだ売買契約はクーリング・オフできる可能性があります。

マンション投資で契約締結後に解約しても違約金が発生しないケース

売買契約の締結後にローンの本審査に落ちてしまった

不動産ローンの本審査に申し込めるのは、売買契約の締結後です。
ただ、高額なローンの審査に全員が通るわけではありません。そのため、売買契約書では買い主がローンの審査に落ちて支払いができなくなった場合、ペナルティーなしで解約できるという特約を設定するのが一般的です。審査落ちによる解約だと、違約金がかかりません。

法的に問題のある取引だと判明した

• 他人の不動産を所有者だと偽って売却していた
• 決済後、買い主が登記を変更する前に別人に売却した

など、売り主側に法的問題のある取引だと分かった場合、違約金なしで解約できます。

また、売買契約の締結後でも、「売り主側から」解約を持ちかけられた場合も買い主側にペナルティーはありません。むしろ、契約締結後の売り主から解約されると、支払った手付金が倍額で戻ってくるため金銭的にはお得です。

まとめ

マンション投資用途で物件の売買契約を結んだ場合、原則としては解約できません。
ただし、不動産価格の10％に相当する手付金を放棄すれば契約後でも解約可能です。
また、ローン特約を付けていてローン審査に落ちたり、売り主側に落ち度があったりする場合は違約金なしで解約できます。

解約する時期や契約の仕方によってペナルティーの有無が変わってくるため、マンション投資の契約や解約はその場の勢いで決めず、信頼できるプロと相談した上で決めましょう。