マンション投資は基本的に不動産ローンを使って賃貸物件を購入し、投資した金額を家賃収入で回収していくビジネスモデルです。スタートするまでのフローを考えれば、おのずと始めるのに適した時期やタイミングが見えてくるはず。

ちょっとした時期の違いが収益に大きく関係することもあるので、マンション投資の成否に影響する要因について一つずつ探っていきましょう。

マンション投資をする際には基本的に自己資金をできるだけ使わず、不動産融資を使って物件を購入します。そのため、マンション投資を始めるならローン金利が安いタイミングがおすすめです。

マンション投資で得られる利益は、「家賃収入-（ローンの返済金＋管理費や修繕費などの経費）」です。返済額の中には元金と利息が含まれており、この利息部分が大きいと毎月のキャッシュフロー（支出と収入を含むお金の流れ）がマイナスになってしまう可能性も。

利息が少ないとキャッシュフローに余裕が出て利益を出しやすくなりますし、一時的に空室が出ても支払いに困るリスクが抑えられます。

2020年7月現在、日銀はマイナス金利政策を継続しており、金融機関の多くは事業性融資の貸し出しに積極的です。利息交渉や融資率（物件価格に対して借入額が占める割合）の引き上げ交渉、借入期間（長く借り入れできるとより有利）の交渉をしやすく、有利な条件で融資を受けやすいタイミングといえるかもしれません。

マンション投資の成否を決める最大の要因は、物件の良し悪しです。「いい物件」の定義はその人の投資スタイルによって異なりますが、「物件価格が想定より安い」「賃貸需要が安定して得られそうな立地（周辺の空室率が低い）」「利回りが一定以上」などの条件が考えられます。

不動産投資について一定の勉強を積めば、自分なりのリスク許容度が設定できるようになり、物件に対する基準が見えてくるはずです。いい物件は「購入したい」というライバルも多いはずなので、「自分なりの基準をクリアした物件に出会えたら買う」というラインはあらかじめ決めておきましょう。

物件の基準はたとえば「最寄り駅からの徒歩分数」「物件価格の上限」「実質利回り●％以上（年間賃貸収入を物件価格で割ったものが表面利回り、収入から管理費などの経費を差し引いて算出したものが実質利回り）」「築●年～●年まで」「地下鉄●線沿線」など、具体的に決めておくことが素早い決断のために大切です。

不動産投資の利回りは賃貸収入を物件価格で割って算出するので、物件価格が下がっているタイミングは絶対的に有利です。物件の立地によっては、物件価格を抑えて購入することで将来的な値上がりによる売却益にも期待できるかもしれません。

実はこの項目は、①の「有利な条件で融資を受けられるとき」と少し矛盾します。というのは、市場金利が上がって融資利率が高くなると物件価格が下がる傾向にあり、それに連動して銀行が融資に消極的になるためです。

つまり市場全体で物件価格が下がると、良い条件で融資を受けることが難しくなる傾向にあります。2020年7月現在は、どちらかといえば融資は受けやすいものの、物件価格が高止まりしている状況です。

ただし、物件価格の決定にはそのエリアの開発状況など個別の要因も絡んでいるので、オーナーが早く売りたがっているなどの理由から、たまたま安く物件が手に入るケースもあります。物件価格が下がっているなと感じたら、チャンスかもしれません。

有利な条件で融資を受けるためには、手持ち資金が潤沢であることが大切です。現金を十分に持っていると貸し倒れのリスクが低いと判断されるので、利率が抑えられたり借入期間を長く設定できたりします。

そのため、マンション投資を始めるならできるだけ資金面に余裕があるタイミングを選びましょう。融資条件が有利になりやすいほか、万が一しばらく空室が続いても持ちこたえられます。

マンション投資は早い段階で始めるほど実績を積むことができ、物件を増やすためにも利益を最大化するためにも有利だといわれています。融資の返還期限に対する年齢上限も定められているので、年齢が上がるとキャッシュフローが有利になる長期の借り入れも難しくなるでしょう。

そのため、できれば20代、30代などの早い段階で最初の物件を手に入れることをお勧めします。

しかし、ここまでにご紹介したようなタイミングに当てはまらない場合は、まだ投資を始めるべきではないのかもしれません。不動産投資を成功させるには勉強が大切なので、タイミングが合わない期間はしっかりと知識を蓄え、「その時」がきたら速やかに決断できるよう準備にあてましょう。

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