マンションの不動産投資により家賃収入を得ると、そこには納税の義務も発生します。しかし、確定申告で不動産投資にともなうさまざまな経費を計上できれば、利益を圧縮し、高い節税効果を得ることも期待できます。
ここでは、不動産投資における家賃収入の意味や経費として計上できるもの、できないものなどを解説しつつ、さらなる節税効果を得る方法などをわかりやすくご紹介します。
目次
「マンション投資の家賃収入は不動産所得になる」
マンションなどの不動産投資で得た家賃収入は、不動産所得に該当します。これは、年間の賃貸収入からマンションの維持管理費など年間経費を差し引いたものです。ここでいう年間の賃貸収入には、家賃や管理費、共益費、更新料、敷金、礼金などが含まれています。
不動産所得は「給与所得」や「配当所得」「雑所得」といった所得と合算して確定申告を行います。所得税は累進課税でもあり、所得が増えるほど税率が上がる仕組みですが、不動産所得を算出する際、経費をもれなく計上できれば不動産所得を抑えることができ、所得税を抑えることができるでしょう。
「経費で計上できる不動産投資の費用」
経費として計上できる不動産投資の費用は一般的に、以下のようなものです。
- 1）マンションの管理費や修繕積立金
- 2）賃借人が退去する際のリフォーム費
- 3）ローンの利息該当分
- 4）家賃回収代行といった業務委託費
- 5）火災保険料、地震保険料
- 6）税金（固定資産税・都市計画税など）
- 7）減価償却費
- 8）税理士などの報酬
- 9）室内の設備修理費など
不動産投資の経費として認められるのは、不動産経営にかかわるものや不動産経営に必要なものだけです。不動産経営に関係するものだったとしても、具体的に記録できていないものは認められません。
「経費で計上できない不動産投資の費用」
経費としては形状できない不動産投資の費用を、以下に挙げていきましょう。
- 1）所得税、住民税、法人税といった税金
- 2）ローンの元金返済部分
- 3）資格取得のためのセミナー
- 4）交通違反の罰金・反則金など
交通違反の罰金・反則金は認められないのに業務中に生じたレッカー移動に関する代金は認められるなど、経費として認められるか認められないかがわかりにくいものもありますが、基本は、プライベートな支出は認められないということです。ただし、家族以外の従業員が経営に携わっている場合はセミナーの会費を福利厚生費という名目で計上できる可能性があります。
判断をくだしにくい場合は、税理士や税務署などに確認し、節税効果を最大化できるように努めましょう。
「不動産投資会社として法人化すると経費の範囲が広がる」
いくつかのマンションに投資するようになると、節税の手段として法人化する方法もあります。法人化するメリットは、経費として計上できる範囲が広がるということですが、例えば、法人の場合は、自身の役員報酬を経費として計上することが可能です。
また、法人化することで、自分だけではなく家族の所得を給与形式に変更できます。その給与額に応じて所得税の税率が決まるため、さまざまな手段を講じることが可能です。仮に、年間で800万円の不動産所得があるなら、単純計算でそれを家族2人の給与として、それぞれが400万円ずつ給与所得として得るかたちにするほうが節税できます。また、福利厚生費なども計上することができるでしょう。
個人事業主なら毎年自動的に計上される減価償却費を、自分の任意のタイミングで計上できるのも、法人化するメリットのひとつです。利益が多い年を選んで計上すれば、利益を圧縮することができます。法人化した際のメリットは、もちろん、ある程度の規模の不動産投資を行っている場合になりますが、結果として、所得税を最小限に抑えることができ節税にもつながるでしょう。
「不動産投資の確定申告をする方法」
確定申告する際は、毎年2月16日から3月15日までの間に税務署に所定の書類を提出し、税額を確定させます。確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があり、必要となる書類も異なります。また、税制面でよりメリットが大きいこの青色申告をするためには、開業してから2ヵ月以内に税務署に「青色申告申請承認書」を提出する必要があります。
加えて、不動産所得は給与所得などと損益通算することができます。不動産投資が上手くいかず赤字になってしまった場合でも給与所得とあわせて申告することで税金を抑えることができるのです。
まとめ
不動産投資のリターンをより大きなものにしようと思えば、経費として計上できるものをしっかり理解したうえで確定申告に臨むことが重要です。不動産投資の過程で発生する経費を漏らさず計上するだけでも、数万円の節税につながる可能性があります。
経費の考え方や確定申告の仕組みなどを理解し、経費や税金などの知識を身につけることで、不動産投資のリターンをより確実なものへと変えていきましょう。
