「不動産投資は節税につながる」とよくいわれます。しかし、トータルの収益としてはプラスに働いているのでしょうか。この記事では、マンションの不動産投資における節税の仕組みを解説しつつ、長期的に節税効果を高める方法や節税目的の不動産投資での失敗例などをご紹介します。節税効果を目的に不動産投資に手を出し失敗することがないよう、ぜひ目を通してください。
「マンションの不動産投資の節税効果」
所得にかかる税金を所得税と言いますが、マンションの不動産投資が赤字の場合に給与所得などと損益通算することで全体的な所得を抑えることができます。ただ、実際は、不動産経営が成り立っていないケースであり、一次的なものにすぎません。
ただし、不動産を持つことは相続税には効果的と言えます。現金による相続の場合は、相続した金額すべてが課税対象となりますが、不動産による相続の場合は課税評価額が低くなります。そのため、不動産を相続することは節税となるのです。
「マンション投資で長期的な節税効果を高める方法」
マンションの不動産投資で長期的な節税効果を得るためには、不動産を取得・管理するのにかかる一切の費用を経費として計上する必要があります。経費に計上できるものには、ローンの利息や減価償却費以外にも、固定資産税や都市計画税、火災保険料、地震保険料、管理費、修繕積立費、不動産投資にかかる通信費や消耗品費などがあります。
これらの経費に関する記録をとり、集計した額が収入を上回っている場合、その赤字額を給与所得から差し引くことができます。その手続きが確定申告です。 確定申告には白色申告と青色申告の2種類ありますが、より控除額が増えるのは青色申告です。青色申告の場合は、複式簿記で行う必要があり、それなりに手間がかかります。また、事業開始から2ヵ月以内に「開業届」と「青色申告承認申請書」を税務署に提出しなければなりません。
「不動産投資の法人化の節税効果」
不動産投資の規模や収入額が大きくなっていった場合は、法人化して節税効果を狙う方法があります。これは、個人事業主が払う所得税の税率と法人税の税率を比較したとき、法人税の税率のほうが低いためです。
しかしその一方で、法人化するのにはさまざまな費用がかかり、専門家の力を借りる必要もあります。不動産投資の規模を拡大したい、長期的なビジョンで不動産投資を行いたいという場合は法人化の節税効果を得ることができますが、そういった計画がない場合は、法人化してまで得られる節税効果は少ないと考えましょう。
「節税目的の不動産投資の失敗例」
節税だけを目的にマンションの不動産投資を始めると、赤字経営につながる危険性があります。ここでは、節税を目的に始めた不動産投資の失敗例をご紹介しましょう。
不動産投資で節税効果があるというのは、収支が赤字である証拠です。空室や滞納といった問題で家賃収入が低下したり、減収したまま数ヵ月過ごさねばならなかったりする可能性もあります。こうした結果、毎年のように赤字が続けば、相続税や所得税の節税で得るメリット以上の損失が出る可能性があります。
さらに所有する不動産が大幅に下落したり、賃貸需要がない土地や物件を所有してしまったり、物件を維持するための銀行融資を受けにくくなるといったケースもあります。資金繰りが悪化すれば、現状のローンの返済すら滞るかもしれません。
また、相続税を節税しようと資産を不動産に変えた場合は、物件を共有名義にしたがゆえに遺産相続時のトラブルにつながりかねないことを覚えておきましょう。
「不動産投資は節税だけを目的にするのはNG」
マンションなどの不動産投資をするなら、節税だけを目的にするのは間違った方法だといわざるをえません。赤字経営が続くと、不動産投資で長期的な収益を上げることは夢のまた夢になってしまいます。マンションを維持・管理するための資金や新たな不動産を取得するための資金がほしいときにも、金融機関から色よい返事がもらえない可能性があります。
継続的な節税効果を得たいなら、不動産投資で得た収益を別の方法で節税できるようにしましょう。まずは、赤字経営を黒字経営に切り替え、繰り上げ返済なども見越した事業計画を立てることが重要です。
まとめ
不動産投資で重要なのは、トータルで利益を出せるようなプランニングです。もちろん、利益が出れば、一定の税金を納めなければなりません。しかし、節税を目的に不動産投資を始めて、赤字続きで長年過ごすよりも健全な経営と言えるでしょう。
事業を引き継ぐ予定の人たちに余計な苦労を背負わせないためにも、不動産投資で出した利益には一定の税金がかかるという認識を持ち、今後できるだけ納税額を抑える方法を学んでいくことが大切です。
