不動産投資をおこなう上で、耳にすることの多いサブリースという言葉。一般的には聞き慣れない言葉で、一体どういう意味なのかよくわからないという方もいるでしょう。
この記事ではサブリースの仕組みやメリット・デメリット、トラブル事例まで詳しく解説していきます。内容をしっかりと理解して、本当にサブリースを利用するべきかどうか検討してみてください。
目次
「不動産投資でのサブリースの仕組み」
サブリースとは、転貸借や又貸しという意味です。オーナーからサブリース会社が物件を借りて、サブリース会社がオーナーに代わり、入居者募集から家賃回収までを行うという仕組みです。
そのため、入居者がいなくてもサブリース会社から家賃が入ります。賃料の全額を受け取れるわけではなく、何パーセントかが差し引かれた保証賃料がオーナーに支払われ、その相場は満室時の家賃の70～90％前後です。家賃の満額を得ることはできませんが、物件に多くの空室がある状態でも、一定の収入が保証されます。
「マンション投資でサブリースを利用するメリット」
マンション投資でサブリースを利用する大きなメリットは、"手間がかからない"という点です。入居者の募集や契約、管理や家賃の回収、退去後の修繕など賃貸契約に関する全てのことをサブリース会社に任せられるので、経営の負担がほとんどなくなります。
そして、家賃保証があるので空室であっても、何もすることなく一定の収入を得ることができます。そのため、不動産経営をなるべく負担なくおこないたい人にはおすすめの方法といえます。
「マンション投資でサブリースを利用するデメリット」
サブリースには先ほど述べたようなメリットがありますが、やはりその反面デメリットもあるのが事実です。
サブリースの魅力である家賃保証制度は、保証という名がついているものの必ずしも契約当時の家賃保証が守られるとは言い切れません。なぜなら、サブリース会社は借地借家法という法律で守られており、契約を交わしたとしても"いつでも家賃を減額することができる"のです。
契約時点の賃料は定期的に見直され、空室などが多くなってくると減額されることや、中途解約の申し出をされることもあります。
ですが、家賃保証の減額などがあったとしても、オーナーからの中途解約はサブリース会社が同意しない場合は基本的に認められていません。どうしても中途解約を望む場合は、サブリース会社に退去料を払う必要があり、簡単に解約することは難しいのです。
さらに、家賃以外の敷金や礼金、更新料も全てサブリース会社の収益となってしまうため、収入は自分で管理した場合よりも少なくなります。
また、オーナーは入居者を選べないため、反社会勢力や、近隣とトラブルを引き起こすような人、家賃の支払い能力がない人などが入居する可能性も大いにあります。
そして、サブリース会社が倒産してしまうという恐れもあり、その場合はオーナーが賃貸借契約を引き継ぎます。いきなり経営業務をすることになるため、対応ができないことや、保証されていた家賃も得ることができなくなります。それによって、物件をローンで購入していた場合は、返済計画が狂ってしまいローンの返済ができなくなるという最悪のケースも起こり得ます。
「サブリースでよくあるトラブル事例」
家賃保証の減額、サブリース会社の倒産、ローン返済に充てるための賃料が支払われなかったために借金を抱えてしまうなど、先述したデメリットのようなトラブルが多く起こっています。このような事例は全国で発生しており、控訴も相次いでいるため国土交通省は消費者庁と連携して注意喚起をおこなっています。
「不動産投資で失敗しないサブリース契約時の注意点」
サブリース契約をする上で、注意しなければいけないのは以下の点です。
家賃保証はどのような設定になっているか
家賃保証は、周辺の家賃相場と大きな乖離があってはいけません。実際の家賃が適正であるかどうか、保証される金額は家賃の何パーセントなのか、しっかりと確認しておきましょう。ただし、この家賃保証は契約後に減額される可能性もあります。
オーナーからの中途解約は認められているか
ほとんどの場合、オーナー側からの中途解約は認められていません。契約時には、解約条件がどのようになっているのか確認し、違約金や更新のタイミングなどもきちんと把握しておきましょう。
修繕費・リフォームの費用の取り決めはどうなっているか
リフォームや原状回復の費用は誰が負担するのか、工事の方法はどのような内容になるのかを確認しておくようにしましょう。オーナーが費用を負担する場合もあり、工事も指定のものだと相場より高くなってしまうということも珍しくありません。細かく質問して、確認しておくと安心です。
免責期間の有無
新築時、退去後などの一定期間（1〜3ヶ月ほど）は免責期間が設けられています。この期間はオーナーに収入が入らないので、しっかり確認しておく必要があります。
信用できるサブリース会社であるかどうか
倒産の心配はないのか、大きな問題や控訴が起きていないかのチェックは必須です。大きな会社であるからと安心せず、不明点や不安がある場合はしっかり質問をして実情を確認しましょう。
まとめ
サブリースは空室であっても家賃保証があったり、管理がほとんど不要だったりと、仕組みとしては非常に魅力的です。
ただし、敷金や礼金もサブリース会社の収益となるなどのデメリットがあったり、倒産や家賃保証の大幅な減額などといったトラブルに発展する可能性やリスクも大きいので、しっかりと吟味した上で、一つの手段として検討するようにしましょう。
