マンション投資は初期投資の金額が大きいので、「危ない」「やめておいた方がいい」などという人も少なくありません。しかし、そうした忠告をする人の多くは、実際に不動産を運用した実績のない人たちです。
たしかに、マンション投資も投資の一種である以上、リスクを伴います。しかし、そのリスクはある程度予想できるものが多いので、対策を練ることで被害を最小限に抑えられます。
事前に対策を練っておくべきリスクは、主に3つ。単に恐れるのではなく、正しくリスクを抑えて安定した運用に繋げましょう。
マンション投資の危険①空室リスク
マンション投資は、家賃収入によって成り立っています。空室になると家賃収入が途絶えるため、収益が得られません。ローンを組んで購入している場合は返済に差し支えないよう、対策を練っておく必要があります。
空室対策として重要なことは、需要の見極めです。都内で駅から近ければ、それほど客付け（入居者募集）に苦労することはありません。
地方だと駅からの距離だけでなく、駐車場の有無や台数、利便性、近くにある商業設備や学校、大規模工場などの勤務先となり得る企業によっても需要が変わってきます。ちょっとしたエリアや路線の違いが需要の有無に影響するので、特に地方では土地勘があるエリアの物件を選ぶことをおすすめします。
「大学が近くにあるから毎年学生からの需要がある」と安心していたら、キャンパスが移転して需要がなくなったというケースも珍しくありません。特に、地方では、あらゆる情報にアンテナを張っておくことがリスクヘッジになります。特定の大学や企業に依存した物件は撤退された時のリスクが大きいので、できれば避けましょう。
もう一つの重要な空室リスク対策が、管理会社の選び方です。客付けに強い管理会社なら、空室が発生してもすぐに次の入居者を見つけてもらえます。管理会社によってその力が全く違ってくるので、できればセミナーや交流会などを通して不動産投資仲間を増やし、先輩投資家からその地方で客付けに強い管理会社に関しての情報を教えてもらいましょう。
マンション投資の危険②滞納リスク
滞納リスクへの最大の対処法は、滞納しそうな入居者を入れないことです。空室が続いていると焦って少し不安のある人でも入居させたくなるかもしれませんが、保証会社の保証が受けられない人や連帯保証人が見つからない人は、断った方が無難です。
生活保護世帯は家賃を安定して受け取れるので、実は比較的安全な入居者。そこを狙って、生活保護世帯専用の賃貸物件を運用している人も、中には存在します。
実際に滞納が発生したら、決して先送りせずすぐに対応しましょう。1ヵ月以内に回収できないと、回収の確立がぐっと下がります。回収できるまで、こまめに連絡を取り続けましょう。
滞納の督促は管理会社でも行ってくれますし、滞納専用の保証制度を用意している管理会社もあります。滞納されている間は収入がない上に、ほかの人に物件を貸すこともできません。空室以上にリスクが大きいので、深刻な事態に陥る前に対処しましょう。
マンション投資の危険③金利上昇リスク
2021年1月現在、ゼロ金利政策の影響による超低金利時代は継続しています。しかし、マンション投資は長期間におよぶので、今後、金利が上昇するリスクは考えておかなければなりません。
金利が上昇する局面への対策は、「自己資本比率を上げる」「固定金利を選択する」という2つがあります。自己資金を入れて借入金の割合を減らしておけば、金利が上昇してもそれほど大きな影響を受けません。
ただし、不動産投資初心者の間は、ローンを繰り上げ返済して自己資本比率を高めることよりも、現金をストックすることを優先しましょう。収益を蓄積して手元にまとまった現金を確保しておけば、金利が上昇した際に一部を繰り上げ返済するなどの選択肢が生まれるので、自己資本比率を高めるのと同様のリスクヘッジ効果が得られます。
現金が蓄積すれば金融機関からの評価も高まるので、次の物件を購入して規模拡大する際の足掛かりにもなります。
不動産投資ローンは事業性融資なので基本的に変動金利ですが、日本政策金融公庫などの一部の金融機関では固定期間選択型の金利が選択可能です。金利変動リスクにしっかりと備えたい人は、それらを選んでも良いでしょう。
ただし、固定金利期間に一括返済をすると返済残高の2％など、違約金が課される場合があります。物件の金額が大きいと、違約金も無視できません。固定金利を選択するにしても売却のタイミングを逃さないよう、固定期間は慎重に選びましょう。
忘れがちな修繕積立金や管理費
投資用にマンションを購入すると毎月の返済金や管理会社への委託費、固定資産税などの税金に加え、修繕積立金や管理費などの固定費も発生します。忘れがちな費用項目ですが、年間の負担額を合計するとかなりの金額になるので、収益シミュレーションの際は必ず計算に入れておきましょう。
リスクを事前に対処して賢いマンション投資を
このようにマンション投資にはさまざまなリスクが考えられますが、それぞれに対処法があります。しっかりと対策してリスクを抑え、安定した収益につなげましょう。
