不動産投資はミドルリスクハイリターン投資に分類され、比較的低いリスクで安定した収益が狙える投資です。しかし、投資である以上、あらゆるリスクを頭に入れておき、対処しなければなりません。

その中でも忘れられがちなリスクに、地震などの自然災害リスクがあります。地震や台風、洪水といった自然災害の影響を受けると、投資物件そのものが使用できない損傷を受けてしまう可能性も。

実際に運営している投資物件が地震に合ったら、投資家はどう動けば良いのでしょうか？こちらでご紹介しています。

実際に地震が発生したとき、マンションオーナーにはやるべきことがたくさんあります。

• 入居者の安否確認
• 管理会社に相談
• 保険会社に相談
• ガラスをはじめ、外壁や共用部分なども含めて建物の損傷がないかを確認（ひび割れ等）
• ドアや窓の建付けをチェックし、建物全体に歪みがないかを確認
• 水漏れやガス漏れがないかを確認
  など

これらのうち最優先で取り組むべきことは、入居者の安否確認です。管理会社と契約している場合は、一刻も早く確認してもらえるようお願いしましょう。管理会社を入れていない場合は、自分で入居者に連絡を取ります。

安否がはっきりしたら建物や設備の損傷状態の把握に努め、その後の対応を考えていきます。何をどこまで修理するのか、修理する場合はどこに依頼するのかなども含めて、管理会社とよく相談しましょう。

火災保険にはほとんどの方が加入しているはずですが、地震保険には未加入という方もおられるのではないでしょうか。実は、たとえ直接の損傷原因が火災であっても、その火災の原因が地震であれば、火災保険の保険金は出ません。地震に伴う火事の発生率は下がってきているものの、リスクを考えるとやはり地震保険にも加入しておいた方が安心です。

また、地震保険では修繕にかかる費用が全額賄えないケースが多いので、ある程度、手元に費用を蓄えておくことも大切です。

このような対応を考えておくことで、いざというときの被害を最小限に食い止めることはできます。ただ、本当の意味で不動産投資における地震のリスクを下げるためには、事前の対策が欠かせません。

建築基準法の基準は大きな地震が起こるたびに見直されており、かなり大きな地震にも耐えられる構造のマンションが増えてきました。しかし、いかにマンションそのものの耐震性が高くても、それを支える地盤が弱ければ意味がありません。

たとえば、東京都の場合、東京都の都市整備局が発行している「地震に対する地域危険度測定調査」には、地域ごとの建物の倒壊の可能性などがまとめられています。

東京以外でも、各自治体が同様のリポートをまとめているケースがあります。投資用不動産を購入する際は、利回りや人口動態などの需要調査と合わせて地盤についても調査しておきましょう。

地盤が弱めの場所であっても、マンションの耐震設計によっては心配ありません。たとえば、地盤が弱い場合、支持地盤（地中にある十分な強度の岩盤）の深さまで杭を打ち込むことで、高い支持力を得られます。購入を検討している物件があればチェックしてみましょう。

もちろん、建物の耐震性も大切です。新しい建物ほど建築基準が厳しくなっているのでおすすめですが、利回りを高めるため古い物件を入手する場合でも、最低限建築基準法が大幅に改正された1981年施工の「新耐震基準」にのっとった物件を選びましょう。

新耐震基準の建物は、震度6強の大地震でも倒壊しないことを目安に作られています。

同じマンションで複数の部屋を持つと管理の手間は減らせますが、地震に対するリスクがまったく同じ物件になってしまいます。地震に備えるためには、できるだけ異なるエリアのマンションに投資しましょう。

もちろん、空室リスクを抑えるために需要の見込める物件を選ぶことが大前提です。そのうえで、規模を拡大する際は自然災害へのリスク分散も意識しましょう。

どんなに備えていても、地震によるリスクをまったくゼロにすることはできません。十分な備えをしていても損害を受けたときのために、保険に加入しておくことも大切です。地震への備えとして、火災保険にプラスして入れる地震保険への加入を検討しましょう。

地震保険は単体で加入できません。建物を対象とした契約と、家財を対象とした契約があります。保険金設定の上限額は火災保険の30～50％で、損壊状況によってそのうち何％支払われるかが決まります。

日本は地震の多い国なので、マンション投資には地震のリスクがついて回ります。しかし、実際に地震が起こった際の対応や回避するための対策を知っておくことで、被害を減らすことが可能です。あらゆるリスクに備え、安定した収益につなげましょう。

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