不動産投資で収入を得れば、必ず確定申告をしなければいけません。初めて確定申告をする場合には、どれが収入となって、どれが経費となるのかがわからないと混乱することも多いでしょう。所得税を納め過ぎて損をしたり、脱税の疑いをかけられたりしないためにも、不動産投資をするならば所得税や経費に関する知識はきちんと持っておくことが大切です。この記事では、所得税や収入・経費として計上されるお金について詳しく説明していきます。
「所得税の額は経費の額によって変わる」
不動産投資で利益が出た場合、当然のことながら所得税が発生します。所得というのは、収入から経費を引いたもののことを指し、その所得に応じて納めるべき所得税の額が決定されます。会社勤めをしながら、副業で不動産投資をしている人が確定申告を行う際は、すべての収入を合わせた総収入を申告する必要があります。所得税は【（総収入－経費）×所得税率－控除額】の式で計算され、経費が多いほど課税対象の所得が少なくなるので、税金を余計に払いたくなければ、きちんと経費を計上しておくようにしましょう。
「収入として計上されるお金」
不動産投資において、収入（所得）として計上されるものは国税庁が定義付けており、以下のようなものが当てはまります。確定申告の時に間違いなく申告できるように正しく覚えておきましょう。
家賃
家賃はもちろん所得として計上されます。総収入に入れて計算しましょう。
礼金や更新料など
入居者と契約する際に受領した礼金も収入となります。また、名義書換料や契約を更新した時の更新料も収入として計上されます
入居者に返還する必要のない敷金や保証金
入居者に債務不履行がなければ、敷金や保証金は全額を返還する必要がありますが、債務不履行などの理由があり返還しないことが決まれば、その日にその金額を収入として計上しなければいけません。
共益費や管理費
掃除代や水道代、共益費として受領したものも収入に計上されます。
「経費として計上できるお金」
経費として計上できるものは、しておかなければ多く税金を納めて損をしてしまうことにも繋がります。しっかりと知識を身につけておけば、無駄に多く払い過ぎてしまうこともありません。
固定資産税や事業税、不動産取得税などの税金
不動産投資にかかった税金は経費として計上できます。
火災保険などの保険料
不動産を購入した後に加入する必要のある火災保険や地震保険もの保険料も経費として計上できます。
司法書士などへの報酬
登記を司法書士に頼んだ場合や税理士に確定申告を依頼した時に支払う報酬も経費として計上できます。
管理会社を利用した時の委託料
マンションなどの不動産の管理を管理会社に委託した際の委託料も経費として計上できます。
減価償却費
不動産には、法定耐用年数という法定上で決められている使用可能な年数があります。マンションなどの不動産を購入してオーナーとなれば、かかった費用を定耐用年数で割った金額を毎年費用として計上することが可能です。
ローン金利
ローンを組んで不動産を購入した場合は、返済時の金利を経費とすることができます。しかし、購入費用は減価償却するため、ローンの元金を経費とすることはできません。また、建物を購入するのにかかった費用に対しての金利は経費となりますが、土地取得のための費用の金利は経費となりません。
修繕費
建物を修繕するためにかかった費用は経費として認められます。一方で部屋のリフォームや古くなった設備を交換するための費用は経費として計上されますが、新たに設備を設置するなど建物の機能を高めるためにかかった費用は経費にはならないので注意が必要です。
カメラやパソコン、プリンターなどの消耗品
入居者を募集するため、サイトに掲載する物件の写真を撮影するためのカメラや、間取りなどの図面を印刷するためのプリンター、物件の検索や確定申告などに使用するパソコンといった消耗品も経費計上が可能です。
「削れるのは所得税だけ」
削れるのは個人に対して課せられる所得税であり、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などを軽減することはできません。所得税を軽減し、少しでも節税したい場合には、確定申告で「青色申告」を利用しましょう。通常の確定申告より少し手間はかかるものの、「青色申告特別控除」で所得から10万円を差し引くことが可能なので、納める税金を少なく済ませることができます。確定申告がどうしても難しい場合には、税理士に相談してみることもおすすめです。
「意外にも経費に含めて良いお金」
紹介した経費以外にも、不動産投資のためにかかったお金であれば、経費に含めることが可能です。経費として計上して良いものには「これもいいの？」と意外に思うものもあるので、細かく確認して覚えておきましょう。
接待交際費
管理会社などと打ち合わせのために飲食をした場合の費用も経費として計上できます。
セミナー代など勉強のための費用
セミナーに参加した際の費用、情報収集のためにかかった費用は経費として認められます。ただし注意したいのは、資格を取得するための費用です。不動産に関わる資格であっても、個人の力量を高めるためとみなされるため、経費には計上できません。
通信費
管理会社との連絡や情報収集のために使った通信費も経費として計上可能です。
交通費
物件の購入や管理するために交通費がかかった場合、経費として計上できます。
車の維持費、メンテナンス費用など
プライベートではなく、不動産投資のために利用している車にかかった費用であれば、経費とすることができます。自家用車を不動産投資にも利用している場合は、不動産投資に使用した割合を算出し、その分だけ経費として計上します。
まとめ
不動産投資でしっかり利益を出すことができた場合でも、確定申告で経費を計上し損ねていたことにより納税額が増えてしまうことは、もったいないことです。知らないことで損をしたり、無意識に脱税をしてしまったりすることのないように、正しい知識を身につけて確定申告をしっかり行いましょう。
