不動産投資の基本は、「儲かる物件に投資する」ことです。使える資金が限られる以上、当てずっぽうで投資物件を決めるわけにはいきません。そこで必要になってくるのが、「リスクの低いエリア」「儲かるエリア」を見極めるための知識です。もちろん、投資は水物なので、知識があっても失敗するときは失敗します。 ただし、知識を持っていれば明らかに失敗する可能性の高い物件選びを避けられるのは間違いありません。
この記事では、不動産投資物件を選ぶ際の条件として知っておきたい、「儲かるエリア」の内容をお伝えしていきます。
1.投資するなら需要があるエリアの物件
不動産投資をするときは、「土地・建物にどれだけの需要があるか」を考えましょう。不動産の価値は、大半が「どこに建っているか」で決まります。同じような価格、条件を備えた物件でも、駅から車で1時間の距離にある投資物件と駅から徒歩1分の場所にある物件では、圧倒的に駅近物件の方が高需要です。
ここで問題になってくるのが、賃貸需要の見極め方。「住みたい」「他の物件ではなくこの物件が良い」と感じる人の多さは複数の要因で決まるため、いくつかのバリエーションを知っておきましょう。
具体的には、以下のようなエリアの物件が狙い目です。
- 再開発予定のあるエリア
- 駅に近いエリア
- 人気の路線沿いや住みたい街ランキング上位のエリア
- 周辺施設が充実しているエリア
迷ったときは、「○○だったらそのエリアで暮らしたいかどうか」という形でシミュレーションしてみましょう。まずは「今の自分だったら」という仮定で考え、慣れてきたら「もし学生時代の自分だったら」「高齢になった自分だったら」と条件を広げていきます。
最終的に、「若い女性なら」「子どもを持った共働き夫婦なら」など、現在の自分とはまるっきり状況の違う仮定ができるようになれば、単身者用の物件選びもファミリー世帯向けの物件選びでも、大きな失敗を避けられるようになるでしょう。
2.駅に近いエリア
資金さえあれば投資初心者にもおすすめなのが、駅に近いエリアです。通勤や通学、プライベートの外出でも公共交通機関を利用する人は多いので、駅周辺は安定した賃貸需要を見込めます。
駅周辺は街頭も多く、家まで歩く距離も短いため、男性の何倍も治安を気にする女性人気が高いのもポイント。オートロックやモニターフォンなど、セキュリティーに力を入れた物件なら、多少家賃が高くても高い入居率を維持できるでしょう。
また、賃貸物件だけでなく、企業向けのテナントビルを検討しやすいのも強みです。
3.人気沿線・人気駅・住みたい街ランキング上位のエリア
不動産の地価は、主に需要、簡単に言うとエリアの人気で決まります。特に都心部では、「○○に住んでいる」という自己満足や自己肯定感、ステータスを得るために、人気駅周辺で家探しをする人も少なくありません。
また、ネット上の記事やテレビなどで見聞きした印象から憧れを持ち、「憧れの街で暮らしてみたい」と感じているケースもあるでしょう。通勤・通学の利便性を重視して、「絶対に○駅周辺が良い」「この路線の近くに住みたい」と考えている場合もあります。
こうした事情から、
- 話題になりやすいエリア
- 話題になっているエリア
は賃貸需要が高いです。土地勘がなくても、エリアごとの人気は人気路線・人気駅・住みたい街ランキングなどで確認できるため、迷ったときは人気のあるエリアでの投資を検討しましょう。もともと人気のエリアなら、物件購入後の客付けもスムーズに進みます。客付けの楽なエリアは、空き室が出てもすぐに次の入居者を確保できるため、利益も安定しやすいです。
4.周辺施設が充実しているエリア
「駅前のタワーマンションなのに空き室が目立つ」
「駅から何十分も離れている古びたアパートなのにほぼ満室」
といった物件を目にした経験のある人も多いでしょう。不動産投資を始めるときは、物件の値段や相場から考えたお得さ、利回りの大きさに目を向けがちです。しかし、儲かるエリアの条件を見極めるときは、物件本体ではなく、その物件の周辺環境にも目を向ける必要があります。
たとえば、駅から遠くて古い物件でも、
- 近くに大学のキャンパスがある
- 大きな工場のそば
- 大手企業のオフィスまで徒歩で通勤できる
エリアは賃貸需要が高いです。病院や幼稚園・保育園といった子育て向け施設、スーパーにショッピングセンターとの距離によっても賃貸需要は変わります。
「この物件を暮らしやすいと感じる層がエリア内にどれだけいるのか」を考えれば、投資物件を選びやすくなるでしょう。
5.まとめ
不動産投資を成功させるコツのひとつは、「儲かるエリアを見極めること」です。何の手がかりもなく、膨大な数存在する物件をひとつひとつ比較していたら、いつまで経っても投資物件を決められません。
まずは将来的に成長を見込めるエリアや人気のあるエリア、生活に便利なエリアを見極め、そのエリアの中でどの物件に投資するかを絞り込んでいきましょう。
