マンション投資のためには、不動産ローンが欠かせないといっても過言ではありません。
不動産ローンを借りる上で大切になる要素が「金利設定」です。不動産ローンは何年にもわたって賃貸経営と並行して返済していくものなので、ちょっとした金利の違いが大きな負担の違いとなってのしかかってきます。
こちらでは、その重要な要素である不動産ローンの金利相場や安く借りるための方法をご紹介していきます。
マンション投資のための不動産ローンの金利目安
不動産投資の魅力の一つは、不動産ローンを使えるという点にあります。
たとえば、自己資金で物件を購入できるほどまとまった資金のある人でも、不動産ローンを使うことが推奨されているほどです。
不動産ローンを使えば自己資金を温存したまま物件を購入でき、安定した収入が狙えます。こうして自己資金以上の物件を購入すれば、手持ちの資金に対して大きな収入が得らえるようになるのです。このように自己資金以上の資産を動かすことを、「資金にレバレッジを利かせる」といいます。レバレッジは「てこ」を指す言葉です。
不動産ローンと同じように不動産を購入するための融資制度に、「住宅ローン」があります。不動産ローンは住宅ローンに比べると貸し倒れリスクが高くなることから、住宅ローンよりも適用金利が高くなります。
また、融資実行のための審査基準も、一般的に住宅ローンより厳しいといわれています。年収はもちろん、職業や働いている企業の安定性、保有資産、自己資金など、いわゆる「属性」といわれる部分を詳しくチェックされます。全く同じ年収や職場でも、自己資金の有無によって審査を通過できるかが決まったり、金利設定が変わってきたりするケースも珍しくありません。
不動産ローンの利息は長期プライムレートを基準に、審査結果に応じて決定されます。日本銀行の調査する「長・短期プライムレート（主要行）の推移」によると、過去10年程度にわたって、長期プライムレートは右肩下がりが続いてきました。さらにここ5年程度は、1％前後で横ばいが継続しています。
これを受けた不動産ローンの平均適用金利は「2.5％前後」といわれていますが、人によって審査内容が違うので、適用金利もバラバラになります。「一部上場企業に勤務している」「年収が1,000万円以上」「自己資金がかなり多い」「不動産投資の経験が5年以上ある」などといった条件に当てはまる人は、有利に借りられることが多いでしょう。
低金利で融資を受けるためのコツ
低金利で融資を受けるためには、いくつかのコツがあります。
たとえば、金融機関の種類です。メガバンクや大手都市銀行は、一般的に金利が低く設定されています。また、日本政策金融公庫も金利が低めで、さらに女性や高齢者、若年層などに対して優遇制度を用意していることもあります。各種条件に当てはまると有利になることが多いので、一度、融資制度の一覧を確認してみると良いかもしれません。
信用金庫や信用組合は金利も低めで、比較的融資期間が長いという特徴があります。地方銀行は融資に対する積極性が各行で異なるので、確認してみましょう。ノンバンク系は金利が高めなのが難点ですが、融資審査は比較的柔軟です。
勤務先などの属性を上げることはなかなか難しいかもしれませんが、自己資金はできるだけ多く貯めておき、審査の際に預金通帳を提示しましょう。いわゆる「見せ金」が多いと、貸し倒れリスクが低いとされて金利が低くなります。
融資対象物件の不動産としての資産価値や、周辺の賃貸需要も審査されます。立地が良い資産価値の高い物件は、審査が有利になるのでおすすめです。
不動産業者や知人の紹介が受けられると、融資が有利になる可能性が高いので積極的に縁故を活用しましょう。もともと利用している金融機関に相談するという方法もおすすめです。
不動産ローンは変動金利がおすすめの理由
不動産ローンでは住宅ローンと違い、変動金利が一般的です。固定よりも金利が低くなりますし、繰り上げ返済しても違約金などが課されません。不動産投資では売却という出口戦略も大変重要な要素となりますが、その縛りがあると柔軟な売買ができなくなります。融資の途中で物件を売却した際も、違約金が課されないので柔軟に対応できます。
不動産ローン選びで金利以外で重要なポイント
不動産ローンでは、「金利を安く」「融資期間を長く」「融資割合を大きく」借りることが鉄則です。交渉してできるだけこの条件に近づけていきます。金利はもちろん、融資期間が長くなれば余裕をもって返済できますし、融資割合が大きくなれば自己資金を圧迫しないので買い増しが視野に入ってくるためです。
多少金利が高くなっても、その他の条件が有利になるなら良いという考え方もあります。事前のシミュレーションで、どの程度の返済条件になったら借りるか決めておくと良いでしょう。
まとめ
しばらく前に、審査基準を緩めて多くの不動産投資家に多額の不動産ローンを提供していた銀行の不正融資が報道されました。それを受け、近年では金融庁からの求めが厳しくなり、金融機関では不動産ローンに対する審査基準をより厳格にしつつあります。
不動産ローンの借り方について迷ったら、一人で悩まずプロの不動産投資パートナーに相談しましょう。当社では、不動産投資をする方により有益な情報をご提供いたします。
