マンション投資の初心者におすすめしたい投資先の一つが、売買の時点ですでに入居者のいる「オーナーチェンジ物件」です。
ただし、どのような物件であっても不動産投資にはリスクがつきもの。
堅実な投資で資産を増やしていくために、最低限投資する物件の特徴や強みの把握しておきましょう。
ここでは、マンション投資にオーナーチェンジ物件をおすすめする理由をお伝えします。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、借り主がいる状態で売り出されている不動産のことです。マンションやアパートといった特定の不動産を指しているわけではなく、一戸建てからマンション、アパートまで入居中の状態で販売されていればすべてオーナーチェンジ物件という扱いになります。
そんなオーナーチェンジ物件の特徴は、マンション投資に必要な作業や準備をある程度、考える必要がないこと。空き室を買ってリフォームやクリーニングをしたり、広告を出して入居者探しをしたりすることなく、初月から家賃収入が入ってきます。売却理由がサブリースの契約更新に伴う条件の悪化や、建物の老朽化といった理由だと扱いが難しくなってしまいますが、地価の高騰による差額利益を狙った売却など、前向きな条件で売り出されているオーナーチェンジ物件は投資初心者にもおすすめです。
賃貸経営に必要な作業が不要
オーナーチェンジ物件のメリット一つ目は、賃貸経営に必要な作業の大半が不要になること。通常、マンション投資をする場合は空き室を購入し、家賃設定を考えて入居者を募集したり入居者が入れ替わる度にクリーニングをしたりする必要があります。
しかし、オーナーチェンジ物件は入手した時点で借り主を確保しているため、新しく入居者を探すための諸手続きをする必要がありません。
また、すでに入居者がいる、つまりある程度の賃貸需要を満たしていることもわかっているため、立地の良し悪しなどに頭を悩ませる必要がないのもポイントです。もちろん、継続的にマンション投資を続けていくためには上記のような知識も手に入れる必要があるものの、投資をしながら学んでいけるのは大きなメリットといって良いでしょう。
入居者がいるため家賃収入がすぐ入る
オーナーチェンジ物件は、オーナーが入れ替わる前から同じ住民が住んでいるため、物件を購入した初月から家賃収入が入ってきます。本来なら空き室を購入して宣伝を行い、入居者審査を経た後に初めて家賃収入を得られることを考えれば、初月から不動産収入を確保できるのは大きな強みです。ローンの借入額を調整し、家賃で無理なく返済できる金額に抑えられれば、赤字が続いてしまうリスクを大幅に圧縮できます。
ただし、オーナーチェンジ後に借り主が退去すれば空き室になってしまうという点には注意が必要です。オーナーチェンジ物件に手を出す場合は、前オーナーがどのような管理をしていたのかを聞き出し、管理状態が悪くならないように配慮しましょう。
利回りの予測がつきやすい
初月から家賃収入を期待できるオーナーチェンジ物件は、年間の利回りを計算しやすいです。少なくとも初年度に関しては、現在の入居者が退去しない限り年間の収入を確定させられるため、投資計画を立てる際にも役立ちます。
また、家賃収入があって利回りの予測をつけやすい物件は、金融機関から見て空き室物件より損をするリスクが小さいので、融資を受けやすいのも強みです。
マンション投資は、過去の投資成功歴や金融機関との付き合いがないといった背景から、投資初心者ほどローン審査を突破するのが難しいという課題があります。収入の目処が立っているオーナーチェンジ物件を利用して、投資の勉強と実績作りを行うのも一つの手です。
物件価格が安い傾向にあるため安く購入できる
意外かもしれませんが、オーナーチェンジ物件は空き室に比べると手頃な価格で販売されているものが少なくありません。理由はいくつかありますが、最も大きいのは売却先が限定されてしまうこと。
一般的な空き室だと、「マイホームが欲しい」という層と「マンション投資がしたい」という層の両方に物件を売り込めます。しかし、オーナーチェンジ物件は賃貸物件として運用しており、住人がいるため、マイホームを探す層には売却できません。用途が制限される関係上、たとえば同じマンションの空き室とオーナーチェンジ物件を比べた場合、オーナーチェンジ物件の方が安く購入できるようになっています。
まとめ
すでに入居者がおり、初月から家賃収入を期待できるのがオーナーチェンジ物件の魅力です。空き室に投資した場合に必要となるリフォーム費用等も不要で、入居者が退去しない限り収入が安定しているため金融機関からの融資を受けやすいといった強みも持っています。
ただし、老朽化による売却など、オーナーチェンジ物件の中には長期投資に向かなかったり、あまりお得とはいえなかったりするものもあるため、マンション投資を始めるなら投資のプロに相談しながら物件の見極めを行いましょう。
