不動産投資ローンの審査では、「個人の信用情報」だけでなく「投資物件の信用情報」も審査の対象になります。もし、どういった項目が調査されるのかを知っていれば、事前に「審査に通りやすい状態」を作ってから融資の申し込みをしたり、「審査に通りやすい物件」を選んだりすることができるでしょう。

この記事では、不動産投資ローンの申し込み前に知っておきたい不動産投資ローンの審査基準や、審査に通りやすい人とそうでない人の違いなどをご紹介します。

個人の信用調査でチェックされるのは、

1. 勤め先（知名度・平均年収・資本金・社歴）
2. 勤続年数
3. 年収
4. 頭金（自己資金）の有無と額
5. 借金・ローンの有無と金額
6. 金融事故の有無
7. 申し込み者の健康状態

などです。
基本的に、個人の信用調査では、「将来的に安定した収入があり、滞納せずにローンの返済を続けられるかどうか」を調べられます。歴史が長く知名度の高い大企業、平均年収の高い企業のほか、社会的な信用の高い士業や公務員も高い評価を得られます。

また、頭金の有無も重要です。多額の頭金を用意できれば、借入額を減らせます。借入額が小さくなれば、ローン返済を滞納した場合の損失も小さくなるため、個人の評価も「融資をするリスクが低い人物」になるわけです。

そのほかに重視されるのが、借り入れ状況。不動産投資ローンでは、「申し込みをした人の将来性と信頼」を担保にすることで融資を受けます。信用調査の評価が高い人でも、過去に自己破産やローン・借金の滞納をしていると、「継続的に返済する可能性が低い」ため、審査には通りません。大病を患っている、持病があって将来働けるかどうかわからない人も、審査が厳しくなる傾向があります。

投資物件の信用調査でチェックされるのは、

1. 物件の価値（価格・資産価値・築年数など）
2. 収益性

などです。
基本的には、購入後により多くの利益を生める物件や、資産価値が高く担保として差し押さえた後に高く売れる物件が高く評価されます。 物件の収益性を判断するポイントは、

1. 月々の家賃
2. 戸数
3. 築年数（今後何年運用できるか）
4. 修繕積立金の積み立て状況や大規模修繕工事の実施状況

といった項目です。新しくきれいな物件でも、賃貸需要が少なく空き室の多い物件だと、不動産投資ローンの審査をパスすることができません。

審査に通りやすい人の特徴は、収入が高く安定していることです。ローンの審査では、「今稼いでいる額」よりも、「将来いくら稼げるのか」「5年後も今の収入を維持できるのか」が重視されます。そのため、自営業者やフリーランスよりも会社員、会社員の中でもベンチャー企業や中小企業より大企業、それも一部上場企業等の方が高評価されます。また、同じ社内でも平社員より役付きの方が審査を突破しやすい傾向があります。

もっとも安定性が高いのは公務員です。一般企業と違ってリストラのリスクがほとんどなく、ある程度、勤続年数に応じて年収が上がっていくため、不動産投資ローンに限らずさまざまなローン審査に通る可能性が高いです。

逆に、

1. 自営業
2. フリーランス
3. 立ち上がったばかりのベンチャー企業

など、会社の存続や収入が不安定な職場で働いている人は、不動産投資ローンの審査に通りづらい傾向にあります。実力主義の気風が強く、人員の出入りが激しい外資系企業に所属している場合も同様です。

転職や起業・独立をしたばかりなど、状況によってもマイナスの評価を受ける場合があります。もし、不動産投資と同時期に転職や独立を考えているなら、現在の職場で安定した給与や立場を維持しつつ、不動産投資の安定化を目指しましょう。

不動産投資ローンへ申し込む際に押さえておきたいのが、金融機関によっても審査基準が異なることです。不動産投資ローンは、お金を貸し出す金融機関が独自の基準で審査をしています。いわゆる大手の銀行、全国的に有名なメガバンクは、資金力も高く高額の融資に対応している代わりに、リスクを取る必要がないため審査が厳しくなります。

一方、信販会社を始めとしたノンバンクは、もともと資金の貸付で利益を取っているため、短期間で審査結果が分かります。事業計画書を作り込み、説得力のあるプレゼンができるなら、日本政策金融公庫を頼るのもおすすめです。

同じ人物・同じ物件でも、「どの金融機関でローン審査を受けるのか」で結果が変わってくるので、不動産投資をするときは金融機関選びでもよく検討しましょう。

多くの場合、不動産投資には不動産投資ローンの利用が必要不可欠です。 ただし、大金の融資を受けるためには、厳しい審査を突破する必要があります。審査では本人も物件も調査対象になるうえに、金融機関によって審査基準や審査の厳しさも違うため、あらかじめ審査に通りやすい状態を作ったり、申し込む金融機関に合わせた物件選びをしたりしましょう。

• < 前の記事
• 次の記事 >