「マンション投資では税金が節約できる！」

これからマンション投資を始めようとしている場合、このような話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

一方で、実際にマンション投資による節税では、その仕組みをしっかりと理解しておく必要があります。また、節税だけを目的にマンション投資をすることにはリスクもつきまといます。

そこでこの記事では、マンション投資と税金の関連性について、詳しく解説します。

結論からいうと、マンション投資によって節税することは可能です。しかし、税金と一口に言っても、その種類はさまざまです。そのなかでマンション投資によって節約できる税金としては、「所得税・住民税」、「贈与税」、「相続税」の三つが挙げられます。

ここからは、それぞれの税金の概要と、なぜマンション投資によって節税できるのかを解説します。

所得税とは、個人の1年間の所得に対してかかる税金のことを指します。たとえば、サラリーマンの方が会社から給料をもらっている場合には「給与所得」と見なされて税金がかかります。

一方、住民税とは「その自治体の住民であること」に対してかかる税金です。こちらも所得税と同様、1年間の所得をもとに税額が計算され、サラリーマンであれば給与から天引きされています。

課税される所得の種類は給与所得以外にもさまざまですが、その一つに不動産所得があります。そして、マンション投資による家賃収入も不動産所得とみなされます。

マンション投資の初期においては、購入時の諸費用や減価償却費などがかかるため、収支がマイナスとなることが少なくありません。この場合「損益通算」という考え方から、不動産所得のマイナス分が給与所得から差し引かれて税額が計算されます。そのため、給与所得のみの場合と比較して、税額が減ることになります。

つまり、投資先のマンションで収支がマイナスの場合に限り、所得税と住民税が節約できるといえます。

贈与税とは、個人から財産をもらった際にかかる税金のことを指します。これは親が子供に対して財産を譲る「生前贈与」にも該当します。

たとえば、親が子に1,000万円を贈与する場合、基礎控除110万円を差し引いた890万円が課税対象となります。これに税率30％をかけた267万円から、控除額90万円を引いた177万円が税金として徴収されます。このように、贈与額の2割弱が税金として徴収されてしまうことに違和感を覚える方も少なくないでしょう。

そのため、贈与税を避けるために、毎年基礎控除の110万円未満の金額を贈与する方法を取る方も多くいます。一方でマンションの場合には、その物件の「評価額」から税額が計算される仕組みとなっています。

そして、マンションの評価額は購入価格と比較して2～3割程度、低くなる傾向にあります。そのため、同じ金額分を贈与する際には、マンションに変えて贈与した方が有利といえます。

相続税とは、なくなった方の遺産を受け継いだ場合にかかる税金のことを指します。相続税は、現金などの金融資産、マンションなどの不動産、そして自動車や家具などを対象に課税されます。

そして、マンションなどの不動産の場合、購入価格ではなく、その物件の評価額から税額が計算されます。そのため、贈与税と同様の理由で現金よりもマンションの方が節税につながるということができます。

このように、マンションを活用することで節税につながることは間違いありません。ただし、その効果はいずれも短期的なものとして捉えておく必要があります。

所得税・住民税の場合、減価償却費などの経費は、購入後年を追うごとに少なくなっていきます。そして収支がプラスになった場合には、その分にも税金が発生することになるため、節税効果もなくなります。

贈与税・相続税に関しても、あくまでそのタイミングでは節税できるものの、贈与・相続を受けた後の運用について考慮しておく必要があります。

節税したい気持ちが優先されて、ずさんな物件選びをしてしまうと、空室期間が長くランニングコストばかりかさんでいくようなことにもなりかねません。実際に、節税のつもりで購入したマンションのはずなのに、そのために資金繰りが悪化したというケースも少なくありません。

上に挙げたようなケースもあることから、節税ありきの投資向けマンションの購入はおすすめできません。

あくまでも収益化することを目的として、節税は副次的な効果として捉えると良いでしょう。

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