不動産投資に興味があるけれどマンション経営とアパート経営の違いがわからないと迷っている方も少なくないでしょう。
この記事では、マンション経営とアパート経営を比較検討するため、相違点とそれぞれのメリット・デメリットを挙げています。この記事を通して不動産投資の基礎知識を身につけ、自分の将来設計に即した投資を行うようにしてください。
目次
「マンションとアパートの違いと投資における共通点」
実は、アパートとマンションを区別する明確な違いはありません。日本のマンションは英米で「アパートメントハウス（apartment house）」「フラット（flats）」と呼ばれるもので、どう呼ぶのかは不動産会社が任意に使い分けています。
不動産会社はそれぞれの基準をもとに区別していますが、一般的に、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの場合はマンション、木造、軽量鉄骨造などの場合はアパートと呼ばれています。また、3階建て以上をマンションとするなど、階数で区別することもあります。
不動産投資を行う際は、「入居者のニーズに合っているか」どうかが重要です。「住みたい」と思える魅力がある物件を選ばなければいけません。さらに、将来を見据えた長期的な計画が必要という点でも共通しています。
「不動産投資目線でのマンションとアパートの違い」
不動産投資を行う立場からマンション経営とアパート経営を見たとき、違いは次のようなものです。
1）価格
ワンルームマンションなどを経営する場合は1つの部屋を購入するだけですが、アパート経営では土地と建物を併せて購入するケースがほとんどで、価格はかなり大きくなります。
2）利回り
新築のマンションとアパートとを比較すると、想定できる利回りとしてはアパートに軍配が上がります。全体の平均値としては、アパートで5～7％、ワンルームマンションで4～5％とされています。
3）立地
マンションと呼ばれる建物は都心部や駅から非常に近い場所に建てられることが多く、アパートは徒歩15分圏 内に建てられるのが一般的です。
4）家賃収入
個数の違いが、家賃収入の差になります。当然、複数戸を経営するアパートのほうが収入は上回りますが、マンション経営でも、複数のマンションを所有してリスクを分散したり、家賃収入を増やしたりすることができます。
5）空室リスク
一戸だけでマンション経営をする場合は、空室が即赤字につながります。一方、複数の部屋を所有するアパート経営では、たとえ1部屋が空室になったとしても赤字になりにくいのが特徴です。
「マンションで不動産投資をするメリットとリスク」
マンション経営におけるメリットは、耐久性の高い構造をもつものが多く、経年劣化しにくい点です。さらに、都心部の駅近など、利便性がある場所に建てられる傾向にあること、需要の高さ、区分所有も可能など選択肢の多さなどがメリットとして挙げられます。
一方のリスクは、もし空室があった場合、収入がないにもかかわらず、共益費や管理費を支払わなくてはならないことです。
こうしたリスクを少しでも軽減するためには、需要の高い立地や魅力的な共用設備をもつマンションを十分な下調べをして選ぶ必要があります。マンション投資に向いているのは、こうした下調べが苦にならない人や、ゆくゆくは複数のマンションを購入しての分散投資を検討しているような人です。
「アパートで不動産投資をするメリットとリスク」
複数の部屋を所有するアパート経営のメリットは、空室リスクを最小限にとどめられることです。たとえ1室空いたとしても、ある程度の収益を上げることができます。マンションなどに比べると共益費を抑えられるため、家賃面における借り手の需要を満たすこともできます。
一方で、アパート経営のリスクは、火災や地震などの災害で大きなダメージを受けやすいという点です。木造や鉄骨造のアパートは、万一火災がおきると全焼する恐れがあります。1981年以前の古い耐震基準で作られたアパートは、地震への備えとしては不安な点があるかもしれません。
アパート経営に向いているのは、こうしたリスクに備えた準備ができる人です。火災保険に加入したり、万が一の事態に備えた準備を行うことが大切です。
「自分の投資スタイルに合った物件選びが大切」
不動産投資を検討している中で、アパート経営がいいのか、マンション経営がいいのか、迷っている人は、自分の投資スタイルを考えたうえで、そのスタイルに即した物件選びを行うことが重要です。選択する基準は、投資戦略や目的、将来設計などによって異なってきます。
アパート経営とマンション経営、それぞれの特徴、メリット・デメリットを把握したうえで、自分の状況に即した場合はどのような選択肢があるのか、そこにどのような収益を見込めるのかをじっくり検討し、投資対象を選ぶようにしましょう。
まとめ
マンション経営とアパート経営には、それぞれにメリット・リスクがあります。高額な投資になるだけに、その対象を選ぶ際は、どちらが優れているのかを見極めようとするのではなく、それぞれの特徴やメリット・リスクの違いなどを理解したうえで、中期・長期の将来ビジョンや資金計画に即した決断をくだすことが重要です。
