マンションの共用部とはどの部分？

そもそも区分マンションの共用部とは、区分所有している部屋の内側（専有部）以外の場所を指します。

「建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）」によると、たとえば、エントランスや外廊下、エレベーター、エレベーターホールなどに加え、建物の構造部分（柱や屋根、外壁など）、各部屋を接続する電気や給排水の配管部分なども共用部に含まれます。

機械室や通信設備などは、区分所有法に定められた共用部ではありません。しかし、それぞれのマンションの管理規約で、共用部と定められていることがあります。

また意外なところとして、各専有部についているバルコニーや専用庭、駐車場、駐輪場、玄関ドア、窓なども、実はマンションの管理規約上の共用部にあたります。しかし、使用権は該当部分を専有している区分所有者にあり、マンションの管理者が勝手に触れるわけではありません。

これは、災害時における住民の避難や救出時に、窓やバルコニーを使用することがあるためです。そのため、バルコニーなどの使用はもちろん可能ですが、たとえ自分の部屋のバルコニーでも通路をふさぐようなものの置き方などは規制されています。

日常の管理や修繕も、区分所有者の負担によって行います。ただし、共用部であるため、リフォーム工事の際は管理組合の許可が必要となります。勝手なリフォームや撤去はトラブルの原因となるので、区分マンションに投資する際は注意しましょう。

一棟マンションや一棟アパートの場合、オーナーであれば比較的自由に共用部のリフォームやリノベーションが可能です。

空き室対策としての共用部の重要性

たとえば、たとえ専有部の玄関扉のすぐそばであっても、廊下は共用部です。その廊下に私有物がたくさん置いてあったり、自転車置き場に倒れた自転車などが散らかっていたりするマンションは、印象が良くありません。荒れた印象を与えてしまい、入居者が見つかりにくくなります。

逆に、エントランスなどの入り口部分が立派だと、物件全体に豪華な印象が生まれるので、入居者の確保につながります。一棟ものにチャレンジする場合、こうした共用部のリフォームを検討してみても良いでしょう。

床材や壁材に石を使うなど、仕上げ材を変えることで高級感を演出するほかにも、アーチや館銘板、スタイリッシュな照明の設置も好印象につながります。

「宅配ボックスを設置する」「セキュリティ対策を施す」など、性能を向上させる工事も可能です。これらの設備は賃貸不動産の情報サイトでも記載されることが多いので、入居者の確保につながります。

バイク置き場や自転車置き場、トランクルームなどの設置も同様に空室対策になるので、検討してみましょう。

優先してリフォーム・リノベーションすべき共用部とは

共用部の中でも特に優先してリフォームやリノベーションをすべき場所は、ゴミ置き場です。収納ボックスにゴミ袋が隠れる形のゴミ置き場にすると、汚いもの、あまり目に入れたくないものが見えづらくなるので、印象がぐっとアップします。

駐輪場も重視すべきポイントの一つです。枠線がなく自由に置ける状態だと、バラバラで無秩序な印象になってしまいがちなので、白線を引いたり固定金具を設置したりして自然に自転車が整う環境にしましょう。

地面がむき出しの場合は、コンクリートを敷設しても良いでしょう。

快適な共用部を作るポイント

快適な共用部を作るためには、ルールの周知と徹底が大切です。

たとえば、マンションの住人の中には、共用部と専有部の区別がついていない人も少なくありません。そのため、専有部である玄関からはみ出した廊下部分に、あまり悪気なく私物を放置してしまう人もいます。

共用部の一角に張り紙スペースを設け、共用部の区別とルールを守って欲しいという呼びかけを貼りだしましょう。ゴミ置き場の使い方などにもモラルが表れるので、そのルールも徹底します。

住人以外の自転車が停められると放置自転車の原因となり、撤去の負担が生じやすいので、入居者にはステッカーを支給して管理する方法がおすすめです。

共用部を見直すタイミング

共用部はいつでも気が付いたときに見直すべきですが、特におすすめのタイミングは築9年目です。

「品質確保の促進等に関する法律（品確法）」によって、新築物件の構造や雨漏りの不具合に関しては、引き渡しから10年間売主による保証が受けられます。構造に関わる不具合は修理費用もかさむため、もし大きな不具合がある場合はその期間内にできる限り発見しなければなりません。そのタイミングで共用部診断を受ければ、長期的な修繕費の削減にもつながります。

共用部は物件の価値に直結するため、空室対策として有効。空室に悩んでいるなら、検討してみましょう。