マンション投資初心者の味方！オーナーチェンジ物件とは

すでに入居者がいる賃貸物件のこと

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で販売されている賃貸物件のことです。
元のオーナーと入居者が交わした賃貸契約ごと、不動産の所有権を買い取ります。空室の状態で売られている物件と違って、購入した時点で入居者がいるため、初月から家賃収入を得られるという特徴があります。

マンション投資において、一番大きな問題は「空室が続いて家賃収入がない」ことです。
物件購入後のリフォームや入居者探しが必要ないので、マンション投資の初心者に向いています。

オーナーチェンジ物件でマンション投資を始めるメリット

オーナーチェンジ物件でマンション投資を始めるメリットは、以下の通りです。

・初月から家賃収入を得られる
・入居者探しや入居希望者の審査をする必要がない
・部屋のクリーニングやリフォームが不要
・前オーナーに物件の注意点等を確認できる
・収益が安定しているためローンの審査に通りやすい

ローンの返済が始まるのは、マンションを買った翌月から。

数ヵ月空室のままだとローンの返済負担が重くのしかかることになりますが、家賃収入が安定しているオーナーチェンジ物件ならリスクを抑えて投資を始められます。

オーナーチェンジ物件探しの第一歩は契約内容と入居状況の確認

オーナーチェンジ物件を探すときのポイントは、物件の契約内容と入居状況を細かく確認することです。

オーナーチェンジ物件は、元オーナーと入居者が交わした賃貸契約をそのまま引き継ぐことになってます。

そのため、

・敷金0円
・駐車場無料
・相場より安い家賃

など、入居者に有利な契約になっていてもすぐには契約内容を変更できません。

また、オーナーチェンジ物件であっても、短期間で入居者が入れ替わっていたり、過去に滞納等のトラブルを起こしていたりする物件にはリスクがあります。

問題のあるオーナーチェンジ物件を避けるためには、入居状況のチェックが必要です。

オーナーチェンジ物件の売却理由を調べよう

オーナーチェンジ物件を選ぶときは、どういった理由で売り主が物件を手放すことにしたのか質問しましょう。

なぜなら、マンション投資が順調で今後も儲かるという見通しが立っているなら、そもそもマンションを売る必要がないからです。問題のある借り主を引き当ててしまったので売りたい、建物自体にトラブルがあるため早く売却したいといった理由なら、たとえ相場より安く買えたとしても損をします。

ただ、売却理由が良くないものだと不動産が売れなくなるので、売り主に直接質問をしても多くの場合答えてもらえません。オーナーチェンジ物件の売却理由は、仲介業者に聞き出してもらうと良いでしょう。

リフォーム歴や修繕履歴の確認も忘れずに

不動産は、メンテナンスの状況によって寿命が変わります。設備によってメンテナンスの周期が違うので、物件を健全に維持していくためには、いつリフォームされたのか、これまでどのような修繕工事が行われたのかを把握しておくことが重要です。

また、過去の修繕履歴を質問すれば、適切なメンテナンスが実施されていたか確認できます。修繕積立金不足で大規模修繕工事ができていない場合、マンション自体の寿命が減って投資物件として運用できる年数が短くなるので、こまめにメンテナンスされている物件を選びましょう。

現地訪問が必須！物件と管理状況は直接調べた方が良い

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため購入前に内覧できないというデメリットを抱えています。

ただ、周辺の様子や共用スペースのきれいさ、地域の治安など現地を訪れるからこそ分かる情報は多いです。ポストからチラシやDMが溢れている、管理会社の張り紙が多い、ゴミ捨て場が汚いなど、物件の管理や住民の質に問題がある場合は購入を避けた方が良いでしょう。

まとめ

初月から家賃が入ってくるオーナーチェンジ物件は、投資の経験が少ないマンション投資初心者におすすめの物件です。

ただし、オーナーチェンジ物件の中にも、訳ありで売り出されているものや、オーナーチェンジ物件として売るためにサクラの入居者を住まわせているものが存在します。気になる物件に隠れた問題やリスクがあるかどうかは、自分で調べてみないとわかりません。

重要なのは好条件のオーナーチェンジ物件を見つけること。入居状況や賃貸契約の内容を確認したり、売却理由や修繕履歴を調べたり、現地を訪問したりしてリスクの少ない物件を見極めましょう。