2020/07/09

マンション投資をしている人は確定申告を青色で行なえばさらに節税可能

不動産投資

投資で稼いだお金には当然所得税が課税されますが、不動産投資は節税対策として利用されることもある手法です。不動産経営でかかった費用を経費として計上すれば、利益を圧縮できるためです。

しかも、毎年必要な申告を「青色申告」にすることで、その節税効果をさらにアップさせることができます。ここではそのからくりと具体的な手法をご紹介していきます。

マンション投資で節税できるカラクリ

マンション投資で節税できる理由は、経費が計上できることです。これによって不動産所得を赤字にできれば、本業（サラリーマンの給与など）と損益通算（利益と損益を通算し、利益が出ている部分の所得額を減らすこと）することで、課税所得を下げられます。

所得税や住民税は課税所得の金額に応じて課税されるので、所得額が下がれば税金が減るという仕組みです。

つまり、本業で700万円の課税所得がある人が不動産所得で100万円の赤字を出した場合、確定申告することで本業の所得を100万円減らすことができるというわけです。確定申告しなければそのまま課税されるので、必ず手続きしてください。

給与所得者はあまり経費計上という考え方になじみがないかもしれませんが、経費として計上した金額は所得額からそのまま差し引くことができます。経費として計上できる項目は実に多岐にわたり、不動産投資では次のような項目が考えられます。

ローンで返済する元本は経費として計上できませんが、減価償却費として物件価格を盛り込むことができます。減価償却費がローン返済額より大きいうちは、手元に資金が入ってくるのに帳簿上は赤字なので所得税が課税されないという状況を作り出すことも可能です。

経費計上できる金額には上限がありませんが、決して不動産投資に関連しない項目の領収書を混ぜてはいけません。あまり金額が多いと税務署のチェックが入り、却下される可能性もあるので注意しましょう。

確定申告には「白色」と「青色」の2種類があり、複式簿記による記帳を必要とする青色申告には、白色申告よりたくさんのメリットが用意されています。

ただし青色申告は、事業規模の所得を対象としています。不動産所得でこれらのメリットを受けるには、「マンションやアパートでは概ね10室以上」「戸建て住宅では概ね5棟以上」という事業規模の基準を満たしている必要があるので、注意しましょう。

複式簿記はお金の流れをより理解しやすくする記帳方法なので、期限内に複式簿記による記帳に基づく貸借対照表と損益計算書を添えて青色申告すれば、特別控除が受けられます。

令和元年分までの特別控除額は最大65万円（簡易記帳では最大10万円）でしたが、令和2年分以降は55万円に引き下げられることとなりました。電子帳簿保存を行うか、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用して申告すれば、これまで通り65万円の控除が受けられます。

青色申告をすれば赤字が出た場合、翌年以後3年間にわたり損失を繰り越すことができます。黒字が発生した年の所得と相殺できるので、節税に繋がります。

損失が発生した年の前年が黒字なら、その年の所得と損失を相殺し、所得税の還付を受けるという方法も取れます。ただしこの規定は所得税のみで、住民税には適用されません。

青色申告の適用を受けるには、事前に管轄の税務署に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出しましょう。青色申告は事業者を対象としているので、事業を行う旨を届け出る必要があるのです。

原則として事業開始から1ヵ月以内に提出することとなっており、これに遅れるとその年は青色申告の対象となりません。開業年は白色申告しかできないことになるので、忘れずに手続きをしてください。

帳簿は年間を通して複式簿記で記入します。慣れるまではわかりにくく感じられるかもしれませんが、近年では使い方がわかりやすい経理ソフトも増えてきました。翌年の申告期限までに必ず申告を済ませることも大切です。

節税目的で不動産投資をする場合、青色申告で損益通算するため不動産所得が赤字になるようローンを組むことになります。しかし、そうすると毎月の支払額が増え、キャッシュフローが悪化するかもしれません。

また、赤字経営が続くと金融機関の評価が下がり、次の物件購入で融資審査に通りにくくなる可能性もあります。今後も物件を増やす予定がある人は、赤字経営が続きすぎないよう調整してください。

青色申告には白色申告にないメリットがたくさんあります。不動産所得が事業規模に達したら、ぜひ青色申告にチャレンジしてみましょう。節税効果を高めることができ、資産形成の後押しになるはずです。