マンション投資における物件概要書とレントロールの重要性

物件概要書とレントロールは、不動産のオーナーや不動産の売買を任されている不動産会社によって作られる不動産の補足説明書です。物件概要書には物件の名前・住所地・広さ・構造・間取り・築年数・金額などがまとめられており、レントロールにはこれまでの入居者や家賃の履歴が記載されています。

そんな物件概要書とレントロールがマンション投資に欠かせないのは、一般的な不動産広告には載っていない入居率や家賃の変動、土地の制限といった情報を確認できるからです。
本来なら現オーナーや相手側の不動産会社に直接質問しないと分からないデータを手に入れられるチャンスなので、マンション投資をするなら書類の見方を知っておきましょう。

物件概要書は建物の適法性と内容の正確さをチェック

物件概要書を見るときのポイントは、大きく分けると「建物の適法性」と「内容の正確さ」の2点です。物件概要書には、以下のような内容が記入されています。

• 住所地
• 土地の広さ
• 用途地域
• 借地権か所有権の買い上げか
• 建物の面積・構造・間取り・建設年・戸数など
• 価格
• 満室時と現状での利回り
• 建ぺい率や容積率といった土地に対する公的な規制
• 設備

ただ、物件概要者は書類の形式が決まっていません。書類を作った不動産会社によっては、必要な情報が書かれていなかったりわざと間違ったデータが使われていたりする場合もあります。

そのため、ごまかすのが難しい建ぺい率や容積率違反をしていないかチェックしたり、書類内容と現地の様子を見比べて不動産の良いところも悪いところも正確に記載されているかを調べたりして、相手業者の信頼度をチェックしましょう。調査の結果書類の信頼性が高いとわかれば、物件を担当している現オーナーや不動産会社を信頼して価格交渉などを進められます。

レントロールのチェックポイントは入居率と家賃のバランス

レントロールを見るときのポイントは、過去の入居率や家賃の推移が適切かどうかです。
たとえば、短期間で何度も入居者が入れ替わっている物件は、せっかく入ってきた人がすぐに出ていってしまうような問題を抱えている恐れがあります。賃貸物件運用をする以上、人が居着かない物件は儲けにならないので、購入候補から外した方が安心です。

また、あまり良くない不動産会社だと、アルバイトや自社の社員を入居させて入居率を高く見せたり、事故物件の後に関係者を住まわせて告知義務をごまかそうとしたり、家賃を上げて表面利回りを高く出したりしている場合もあります。

家賃設定が頻繁に変わっていたり、部屋によって家賃が大きく違っていたり、名目の良く分からない修繕費や管理費などがあったりする物件は要注意です。

不審な点を感じたら、入居者の賃貸契約書や物件の長期修繕計画書とその履歴などを見せてもらいましょう。

物件概要書とレントロールを理解すれば収支予測を立てられる

物件概要書とレントロールの内容を理解できれば、物件の現況や適切なメンテナンスの有無、今後の賃貸需要の見通しをある程度、立てられます。

マンション投資の基本は、儲かる物件や損をする可能性の低い物件に投資することです。2種類の書類を見て、さらに気になる情報を不動産会社から提供してもらえば、不動産広告だけでは判断できない賃貸物件としての良し悪しも判断しやすくなります。

物件概要書とレントロールを確認したら現地も見にいこう

物件概要書とレントロールを確認し、気になる物件を見つけたら、必ず現地を訪問しましょう。なぜなら、書類の記載内容と現地の状況を見比べることで、一見書類上問題がないように見えたり、書かれていなかったりする物件の問題点を洗い出せるからです。

また、賃貸物件としての強みは、周辺環境にも左右されます。見学のついでに周辺の治安や共用スペースの管理状態等をチェックすることで、「管理会社の仕事ぶりに問題はないか」「どういった客層をターゲットにすれば良いか」なども確認できるので、物件を買う前の見学は必須です。

まとめ

物件概要書とレントロールの見方を知っていれば、不動産広告を見てもわからない賃貸物件としての良し悪しをある程度判断できるようになります。

ただし、物件概要書やレントロールは、あくまでも物件の情報を書き起こしたものです。内容が正確なものとは限りませんし、最終的には賃貸物件として良いものかどうかで入居率が決まるので、マンション投資物件を探すときは資料の確認だけでなく現地を見にいくことも大切にしましょう。