マンション投資では賃貸管理が重要

マンション投資で利益を出すためには、賃貸管理が重要です。賃貸管理とは、入居者の募集や家賃の集金、設備の不調・故障の相談といった賃貸物件の運用に必要な手続きのことです。

• マンションを買ったのは良いものの、入居者が全く見つからない
• 既存住民の退去後に新たな入居者を探しているが手間取っている
• 管理会社の対応にクレームが相次ぎ短期間で入居者が出ていってしまう

といった状態だと、どれだけ資産価値の高い物件を持っていても安定した家賃収入を得られません。マンション投資の成功には、質の高い賃貸管理が必要不可欠なのです。

そして、賃貸管理には各種手続きを自分で行う「自主管理」と、専門の会社に委託する「委託管理」の2種類があります。どちらを選ぶかで必要なコストや労力が変わってくるため、両者のメリットとデメリットを把握した上で、自分に合った賃貸管理を選べるようになりましょう。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理のメリット

マンション投資物件の賃貸管理を自主管理するメリットは、お金がかからないことです。
賃貸管理を自分でやれば管理会社への支払いはゼロですし、全業務を自分で行うため、入居時の礼金や入居者の契約更新時に請求する更新料も全額手元に入ってきます。
また、入居者と関わる機会が増えるため、コミュニケーションが上手くいっていれば長く住んでもらいやすいのもポイントです。

自主管理のデメリット

自主管理をするデメリットは、何といっても管理業務の手間がかかること。入居者探しや入居者の審査だけでなく、家賃の請求等も自分でする必要があります。
水漏れや給湯器の故障など、マンション物件のトラブルが起きたときの連絡も大家に直接届くので、24時間、気が抜けません。
トラブル発生時の対応が遅れると、入居者が不満を持って退去につながる可能性もあるため、自主管理をするならある程度の時間的余裕が必要です。

委託管理のメリット・デメリット

委託管理のメリット

マンション投資物件の賃貸管理をプロに任せる委託管理のメリットは、物件を放置できることです。入居者探しも家賃の集金もトラブル対応も全て任せられるので、本業がありなかなか物件の管理に時間を取れないという方におすすめです。
特に、物件購入時や退去者が出たときの入居者探しについて、プロの集客力を当てにできるという強みは無視できません。

委託管理のデメリット

一方のデメリットは、家賃の3～5％ほどの委託料がかかることです。礼金や更新料を管理会社に渡したり、別途料金を請求されたりする場合もあります。
また、賃貸物件の管理業務は、一般消費者にあまり知られていないビジネスであり、口コミ等も広まらないため、質の良くない業者を見抜くのが難しいです。お金を払って契約していても、担当者が管理に手を抜く場合もあるため、継続的に仕事ぶりに問題がないかチェックする姿勢を持っておいた方が良いでしょう。

上手に自主管理を行う方法

自主管理を行う際のポイントは、家賃保証会社を利用することです。
賃貸管理において、最も面倒なのは家賃の回収と滞納者への対応といったお金の管理。家賃保証会社と契約しておけば、家賃の滞納が起きたときに保証会社が家賃を建て替えてくれますし、代わりに督促もしてもらえます。家賃保証会社に支払う料金は、入居者に負担してもらうことになるため、オーナー側の費用負担もありません。

委託管理では管理会社選びがポイント

委託管理を成功させるためのポイントは、管理会社を吟味することです。委託管理では、入居者に直接対応するのが管理会社の担当者なので、オーナーに問題がなくても担当者の対応に問題があると退去のリスクが上がってしまいます。
基本的に1社の話を聞いても良し悪しを判断できないので、複数の業者から相見積もりを取るのがおすすめです。
また、その地域にどういった賃貸需要があるのか、どのような物件広告を出しているのかを質問して、集客力の高そうな業者を見極めましょう。

まとめ

マンション投資物件の賃貸運用は、自主管理するか委託管理するかの二択です。
自主管理はコストが低く労力がかかる、委託管理は実務を任せられるがお金が必要とそれぞれ強みと弱みが違います。
所有している物件の規模や、時間的な余裕の有無によってどちらの管理方法が適しているのかが変わるので、自身のマンション投資物件に合う賃貸管理がどちらか選べるようになりましょう。