マンションの管理組合とは？どんな役割があるのか

マンション共用部分の維持・管理をするための集まり

管理組合は、マンションの共有スペースを維持する手続きをしたり、お金の管理をしたりするために作られるマンション住民の集まりです。

マンションの廊下やエントランスといった共用部分は全住民のものであり、個人の持ち物ではないため、日本では住民全員が管理組合に所属し、管理費を出し合ってマンション投資物件のメンテナンスや修繕を行うというルールになっています。

とはいえ、「照明が切れた」「今日の掃除はどうする」といった議題で毎回全住民を集めて決議を取る訳にもいきません。そこで、日常的な問題の解決は、住民から選出した理事会に任せるのが一般的です。多くの管理組合は、何をするかを理事会で決め、実務を管理会社や各種修繕業者に委託するというかたちで運営されています。

管理組合の主な役割

マンション投資物件の管理組合が果たす役割は、以下の通りです。

• 共用部分の掃除
• エレベーターや配管といった設備の点検
• 中長期的なマンション修繕計画の考案
• 水漏れトラブルなどが起きたときの修繕依頼
• 住民から預かる管理費の管理

何にお金を使うのかを決め、お金の支払い内容や管理会社の対応に問題はないのかをチェックするのが主な仕事となっています。

マンションに管理組合が必要な理由

管理組合は、マンションの運用をする上で必須の組織です。理由は簡単で、マンションのメンテナンスや維持・管理には少なくない費用と手続きの手間がかかるから。管理組合に所属していても給与をもらえるわけではないので、管理組合がないと誰もマンションの管理をしなくなってしまうのです。

また、管理組合が機能していないと、契約している管理会社が法外なメンテナンス費用をふっかけてきたり、必要ない工事の提案をしてきたりしたとしても、いわれるがままお金を支払う羽目になってしまいます。
管理組合は、マンションの状態を健全に保ち、各種トラブルを回避するために欠かせない組織です。

マンション投資をするなら積極的に管理組合と関わるべし

マンション投資をする場合、不動産オーナーは積極的に管理組合と関わることをおすすめします。管理組合の活動に参加していれば、建物の資産価値を守るために必要なメンテナンスや修繕工事の実施を総会や理事会で主張できるからです。普段から管理組合と関わっていれば、管理会社の不審な提案を怪しんだり、お金の流れをチェックしたりすることもできます。

たとえ部屋自体が良いものでも、エントランスやエレベーターが劣化していたり、汚かったりすると、それだけで物件の印象が悪くなるので、自分の物件の価値を守るために管理組合との付き合いが必要になると考えておきましょう。

管理組合との上手な付き合い方

マンションの管理組合と上手に付き合うコツは、積極的かつ、小まめに管理組合の活動に参加することです。特におすすめしたいのが、管理組合の理事をすること。理事になれば理事会が残した資料を気軽に閲覧できますし、他の理事や住民と関わる機会も増えます。

何か提案をするとき、入居者が問題を起こしたときなども、普段一切姿を見せない住民が意見を出すより、普段から関わりのある理事が意見する方が通りやすいです。

管理費用や修繕費用など管理組合のチェックポイント

マンションの資産価値を保ち入居者を安定的に確保するためには、管理組合の活動が適正かどうかをチェックする必要があります。

具体的には、以下のような点を確認してみましょう。

• 管理規約があるか
• 管理規約は守られているか
• 長期修繕計画があるか
• 大規模修繕に必要なお金を修繕積立金から支払えるか
• お金の流れがわかる書類や証明書はあるか
• 管理費や修繕積立金の滞納率は記録されているか

計画通りのメンテナンスができていない、お金に使い道に不審なものがある管理組合は要注意です。

まとめ

マンション投資をする以上、管理組合との関わりを避けては通れません。

総会を欠席して白紙委任状を出すだけだと、せっかく買ったマンションが適切にメンテナンスされず、資産価値が落ちてしまうような状況になっても気づけないので、マンションを買ったら積極的に管理組合と付き合いましょう。

また、長らく管理組合が機能していない物件や誰かに悪用されている物件は、適切なメンテナンスを施されていないため資産価値が下がりやすいです。
マンションを買うときは、管理組合の規約や議事録もチェックしましょう。