2件目のマンション投資はどのタイミングで考える？

2件目のマンション投資を考えるタイミングは、

• 1件目のマンション投資が軌道に乗り資金的余裕ができた
• 事前に立てた計画通りに投資が進んでいる

ときです。

基本的に、「1件目のマンション投資がうまくいっていない」「数ヵ月空室が続くとローンの返済が厳しくなる」といった状況での投資拡大はおすすめできません。物件を増やせばローンの返済負担も増えるため、2件目の投資は資金的にも精神的にも余裕のある状態で進めましょう。

また、「良さそうな物件を見つけた」「不動産業者におすすめされた」など、衝動的な理由で投資をすると失敗するリスクが高くなります。今後何十年と投資を続けていきたい、将来的に投資の規模を大きくしていきたいと考えているなら、あらかじめ「投資開始後○年で○万円回収し、○万円の資産的余裕があれば○万円程度の物件を買い足す」といった長期的な投資計画を立てておきましょう。事前計画があれば、「条件をクリアしたときに2件目の投資を考える」というルールを守れば良いだけなので、無計画な投資を避けられます。

2件目のマンション投資を進めるメリット

2件目のマンション投資によって得られるメリットは、以下の通りです。

• 家賃収入が増える
• 空室リスクや災害リスクを下げられる
• マンション投資の経験を積める

単純に、家賃8万円のワンルームマンションを持つ投資家が、同じく家賃8万円のワンルームマンションを買い足した場合、投資による収益は倍になります。入ってくるお金が増えれば家計に余裕を持てますし、3件目の物件購入に充てる頭金も早く貯まるでしょう。

また、資産を分散することで、1件目のマンションが空室になったり火災や地震で倒壊したりしても、全ての資産を一度に失ってしまうリスクを回避できます。

さらに、物件を買い足すことで物件選びや物件管理の経験が増え、将来3件目の物件に投資したり老朽化した物件を買い替えたりする際に役立つのもポイントです。

2件目のマンション投資に取り組むデメリット

2件目のマンション投資に取り組むデメリットは、出費が増えてしまうこと。物件が2件あれば当然月々の管理費・修繕積立金なども2件分かかります。また、投資物件はローンで購入するのが一般的なので、1件目のローンが残っている状態で新たなローンを組むと、ローンの返済負担が倍増してしまう点にも注意が必要です。所有するマンションが増えることで、物件管理の手間も増えてしまいます。

2件目のマンション投資をする際に気をつけたいポイント

2件目のマンション投資をする場合、最も気をつけて欲しいのが資金繰りです。
たとえ利回りの良いマンションであっても、物件を増やせばすぐに家賃収入が増えるわけではありません。新しくローンを組むためには保証金なども必要ですし、物件によっては購入後にクリーニングやリフォームの費用がかかります。数百万円のリフォーム費用で一時的に手持ち資金が空になってしまった、思ったように入居者が集まらず1件目と2件目のローン返済で首が回らないといった事態になっては物件を増やす意味がないので、2件目のマンション投資をする際は、新たな投資によって入ってくるお金と出ていくお金を細かく計算しましょう。

2件目のマンション投資で失敗しないためのコツとは

2件目のマンション投資に失敗してしまう良くあるパターンが、

• 1件目のマンション投資が上手くいっている
• これまで特に何の問題もなく投資で黒字を出せている

といった成功体験からくる油断や慢心です。
1件目のマンション投資が軌道に乗っているのは素晴らしいことですが、2件目のマンション投資物件が1件目と同じように成功する保証はどこにもありません。むしろ、2件目のマンション投資は抱えるローンの総額が大きくなる分リスクも増えるため、1件目のときよりも物件を厳しくチェックし、リスクの低い物件、実質利回りの高い物件に投資しましょう。

まとめ

2件目のマンション投資は、家賃収入が増え空室リスクを分散できる一方、より大きなローンを抱えることになり、月々の出費が増えるといったデメリットもあるため、無計画に決断するのは厳禁です。投資に失敗したときに責任を負うのは、自分や自分の家族。慣れや無計画さが投資において役立つケースは決して多くありません。

1件目のマンション投資が軌道に乗って十分な資金的余裕があるときや、事前の計画通りに投資が進んでいるときなど、リスクやトラブルに対処できる準備ができてから投資の規模を拡大していきましょう。